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平顶山市征地区片综合地价 测算技术报告 平顶山市人民政府 二OO八年十月 目 录 一、测算区域基本情况 1 (一)测算区域范围 1 (二)区域自然条件 1 (三)区域社会经济条件 3 (四)区域土地利用状况 4 二、测算原则与依据 1 (一)测算原则 1 (二)测算依据 1 三、测算工作概述 3 (一)测算工作组织 3 (二)测算工作过程 4 四、征地区片划分 5 (一)区片划分技术路线与方法 5 (二)影响因素选择及权重确定 7 (三) 计算影响因素作用分值 8 (四) 划分征地区片 10 五、征地区片综合地价测算 12 (一)测算技术路线与方法 12 (二)农地价格因素修正法 13 (三)征地案例比较测算法 16 (四)年产值倍数测算法 18 (五)征地区片综合地价的确定 21 六、征地区片综合地价的修订 23 (一)修订的基本思路 23 (二)区片及其级别的修订 23 (二)综合修正系数的计算 24 (三)征地区片综合地价修订结果 26 (四)社会保障费用的确定 26 (五)修订后区片价格变化分析 27 七、测算结果分析、应用与工作体会 29 (一)测算结果分析 29 (二)测算结果应用 30 (三)测算工作体会 31 一、测算区域基本情况 (一)测算区域范围 平顶山市位于河南省中南部，地处暖温带，西、北依伏牛山脉和外方山脉，东接黄淮平原，因市区建在“山顶平坦如削”的平顶山下而得名。东与漯河市的舞阳县，驻马店市的西平县、泌阳县交界；西与洛阳市的汝阳县、伊川县为邻；南与南阳市的方城县、南召县相连；北与郑州市的登封市，许昌市的禹州市、许昌县接壤。全境地理坐标为东经112°14′～113°45′，北纬33°08′～34°20′，东西长140千米，南北宽133千米，土地总面积7909平方千米。下辖舞钢、汝州两市，宝丰、叶县、鲁山、郏县四县和新华、卫东、石龙、湛河四区。2006年末全市总人口495.79万人，其中农业人口370.32万人。平顶山市征地区片综合地价覆盖平顶山市全部行政区域集体所有土地，不包括国有土地。 (二)区域自然条件 １.地质、地貌 平顶山市位于中朝准地台的南缘，在漫长的地质演变历史中，经历了多期构造运动，距今25亿年前的太古代，区域地壳较薄，强烈的火山活动形成大面积的中～基性火山岩，火山活动间歇期接受了泥沙质和碳酸岩类沉积。这套岩浆岩和沉积岩被称为登封群和太华群。太古代末的嵩阳运动使登封群和太华群上升隆起，产生了一些紧闭的同斜褶皱，同时伴随有区域变质和混合岩化作用。由于平顶山地质构造较复杂，地层系统较齐全，岩浆活动较频繁，形成了境内丰富而多样的矿藏资源。 平顶山市地处豫西山地与豫中平原过渡地带，西部以山地为主，东部以平原为主，大致呈西高东低的特征，海拔在64—2153米之间。境内由北向南分别有箕山山脉、外方山脉、伏牛山脉，呈北西～东南向展布，其间为北汝河冲积平原和沙河、澧河冲洪积平原。山地占全境土地面积的13.00％，丘陵占63.00％，平原占24.00％。 ２.气候、水文 平顶山市气候属暖温带大陆性季风气候，雨水丰沛，日照充足，热量资源丰富。由于受季风影响，冬季盛吹偏北风，夏季盛行偏南风，随着冬夏季环流转换，四季明显。春季升温快，少雨多风，气候干旱，夏季温热多雨，降水集中，秋季冷空气多，易发生霜冻，冬季气温在1度左右，少雨多雪。年平均气温16.9℃，最高气温38℃，极值42℃，最低气温-10℃，极值-18.8℃。日照平均为2093.5小时，年无霜日216天，年均降水量738.7mm，年平均绝对湿度12.6－14.0克/立方米之间。光热条件可满足农作物一年两熟。 平顶山市境内河流众多，均属淮河水系。流域面积100平方千米以上的河流约有30条。其中较大的有沙河、北汝河、颖河、澧河、干江河等。全市河流以雨水补给为主，故河川径流年际变化大，年内分配也极不均匀，一般与大气降水趋势一致。全市建有昭平台、白龟山、孤石滩、石漫滩4座大型水库、中型水库9座、小型水库162座。境内河流水质较好，水化学类型为重碳酸钙型和重碳酸钙钠型，硬度在4～9度之间，离子总量200毫克/升，呈中性或偏弱碱性，绝大部分为软水。地下水补给、径流、排泄循环条件较好，地下水质良好，河谷平原为相对富水区。 ３.土壤 平顶山市土壤类型属南方的红黄壤向北方的褐土过渡地带，全市土壤类型有黄棕壤、棕壤、褐土、潮土、砂姜黑土、红粘土、紫色土、石质土、水稻土、粗骨土等10大类，黄棕壤、棕壤、褐土为地带性土壤，其余为微区域性土壤类型。其中：黄棕壤占土壤面积的21.7％，分4个亚类和12个土属；褐土占土壤面积的34.5％，分5个亚类和20个土属；潮土占土壤面积的8.4％，分4个亚类；砂姜黑土占土壤面积的8.5％，分两个亚类；棕壤占土壤面积的2.2％；石质土占土