2014丽江玉龙瑞峰生态文体园项目整体定位及发展战略.ppt

报告终稿补充内容 旅游热点城市，具有强势景观资源的大规模旅游地产项目 客户问题决定着产品形式、项目主力客群及项目核心竞争力的打造 丽江人口结构：古城投资者和经营者成为丽江常住高端人群，国内外游客为日常消费人群 本地纳西人收入水平较低，多数依靠宅基地建房，该类客户置业内在驱动力不足 丽江市古城区2009年城镇居民人均可支配收入达到14456.97元 ，古城区城镇居民人均消费性支出8316.25元 受政策、消费习惯等因素影响，国外客户在丽江购房的现象并不多见，短期内难以成为主体 丽江国外旅游人数增长数度缓慢，在国外的客户认知和知名度还需进一步提升 找准客户、掌握不同阶段各类客户对于项目意义在于找到项目市场支撑 中长期客户定位： 客户演变过程：客户结构将以全国度假客户为核心，并向多元化、高质量逐步演变 通过上述分析，本项目目标客户分为以下4类 国内度假投资客：虽然财富层级较高，但总体而言仍然关注面积控制且对产品品质较为注重 高尔夫球客：关注球场质量、会籍、配套及整体的环境，需求面积以经济型为主 国外客户：喜欢丽江的城市人文环境，关注社区的文化氛围及配套功能的完整性 外地经营商户：存在中长期居住的需求，对于面积需要较大，满足养老及资产保值需求 以客户特征为基础，综合丽江市场、成熟度假物业市场规律确定项目产品定位 项目产品定位依据：该定位是基于现有的市场情况，因此对于启动区具有较高借鉴意义 客户特征： 具备较强的经济实力，处于享受生活的阶段，关注度假的生活质量及体验感 置业目的： 中短期度假、兼投资 需求产品： 独栋产品需求为主，喜欢院落 总价区间： 在200万左右总价 置业敏感点： 环境、度假氛围营造、户型设计的舒适度 项目产品定位主要依据 项目产品定位主要依据 项目产品定位主要依据 由于丽江度假市场不成熟，单纯分析丽江市场无法获得充分市场依据，因此需借鉴成熟度假区产品演变规律 由于丽江度假市场不成熟，单纯分析丽江市场无法获得充分市场依据，因此需借鉴成熟度假区产品演变规律 由于丽江度假市场不成熟，单纯分析丽江市场无法获得充分市场依据，因此需借鉴成熟度假区产品演变规律 非度假时期的处置——别墅闲置，因此不能过大，否则资产浪费 综上：项目启动区产品建筑风格充分融入纳西建筑文化；户型采取市场主流，趋小，控总价 中国旅游度假最成熟的海南、云南，由于发展阶段及依托的资源基础，形成明显的引力差异 在丽江，所有的游客都在丽江寻找一种与城市完全不同的生活方式 所以丽江真正魅力在于：文化背景下的现代休闲生活方式 因此从客户心理诉求出发，抓住丽江旅游升级的机遇，依托文化背景，构建项目核心竞争力 整体功能布局——解析1 整体功能布局——解析2 规划布局理念一：“一轴三区，自然过渡” 规划布局理念二：“动静分离、和谐邻里” 规划布局理念三：“度假住区，点缀其间” 开发分期区域选择： 挖掘纳西文化的精髓 纳西民族的起源 居住理念发展：每一次居住形态的变化，都反应着纳西人的生活理想和意识形态的变化 随着农耕时代的发展，木楞房逐渐被淘汰， 之后“三房一照壁”的“宅院”整整影响纳西人近千年， “宅院”已然成为纳西人生命的灵都 在纳西院落内—— 但反观丽江新建筑，院落精神内涵无存，新材料和建筑形态现代化蚕食着弥久留新的院落文化 场所精神缺失导致整体魅力丧失，有形无神，灵动点缀物的缺少致使产品缺少核心吸引力 代表项目悦榕庄，意境氛围感较好，但风格上纳西元素运用较少，无法展现纳西文化精髓，产品与大环境脱节 那么我们从一个新的视角：重新审视纳西文化之源（以玉湖村为切入点） 材料原生、就地取材 亲近自然是纳西人朴实的愿望—— 围合布局，私密与开放的一步之遥，隐藏着出则繁华、入则私密的玄机 院落作为纳西人生活的重要载体，是纳西民族精神寄托，心灵净地 因此，自然、私享空间与心灵净地的基因永久的印刻在纳西院落内，也成就了丽江独特魅力 总结：纳西文化挖掘思考路径 所有文化的属性及载体将为项目规划和功能组合服务，以提升项目整体价值内涵，引起客户的广泛共鸣为核心目的 动静区规划采取“合而分”原则 ，注重人与自然之间的和谐 围绕自然资源为中心，强调人在自然中的体验感，实现最大化亲近自然的居住理想 功能设置突出自然生态，设置田园观光、高尔夫和养生居住，实现社区整体上与自然环境融合 规划设计注重对阳光和雪山景观的占有，利用自然 依东山坡特殊的地质地貌，因势造型，设置特色功能形式，与自然融合 建筑材料及植被选取尽量采用原生材料及本地化，避免过多人工雕琢的痕迹 社区养生住宅注重私密空间营造，突出专属空间带给人们的舒适感 会所弱化高球服务功能，突出休闲服务，形成独立的个性服务的私享空间 不同功能间相对封闭、区隔开来，实现大众服务功能的私密化，提高尊贵感 通过外部景观利用，实现人与自然的和谐对话，触动