物业案例002.doc

物业管理谁做主 　　高尔夫花园前几天又发生车主堵大门现象，原因就在于小区停车位的问题。该小区地面临时停车位每月100元，地下车位每月400元，也可以出8到10万元一次性买断。可地面车位很少，相对于那么高的差价，那些没有运气得到地面车位的小区业主不愿进入地下车库，更不乐意花钱去买个车位。但你没有车位，物业管理公司就不让你的车进小区，于是无法进入小区停车的业主们就把小区大门堵了个严实。 其实像高尔夫花园这样的车位矛盾在苏州的其它一些新建小区一直上演着。问题的关节点就在于，小区诸如车位之类的公共设施的配置、收费的多少到底由谁说了算？现在好了，刚出台的《苏州市物业服务收费管理办法》明文规定，这些东西的产权属于全体业主，收益归全体业主所有，如何配置、怎样收费应由业主说了算。而且《办法》还对物业费收取进行了界定，物业费收多少，业主委员会有绝对的发言权。 　　 现在，人们对生活环境要求越来越高，因而对物业管理的期望也在提高。试想，如果你费尽心力买下了一套房子，住进去后发现路面坏了没人修，电梯坏了没人修，弄个车位还要交那么多钱，物业费一涨再涨，保安动手打人，维修基金被挪用……这样的环境你能觉得舒服吗？而与此对应，物业公司却抱怨，物业费收不到，自己亏损严重，业主要求太高，不履行“服务合同”等等。事实上，物业管理公司和业主之间的种种纠纷实质上都是管理、服务和收费三者之间混杂的矛盾。 　　 物业管理是什么？法律文件给出的正确的定义是物业区域内的业主通过业主大会或业主代表大会对物业的共用部位、设施、设备和共同事务进行管理的活动，该活动可通过委托依法设立的物业管理服务企业实施。也就是说物业管理是业主们为维护共同利益所发生的一种行为，物业公司是为完成这种行为应运而生的衍生物，通过物业公司对物业进行管理是业主进行管理活动所采取的一种手段。 　　 按理说，物业管理公司是业主们花钱请来的，应该尽心尽力为业主服务。可是现在很多物业管理公司并没有摆正自己的位置，很多人的观念还停留于“房管所”年代，依然觉着自己的管理代表着政府，俨然以小区“管理者”自居，凌驾于业主之上，重管理而轻服务。特别是一些还没有成立业主委员会的小区，小区物业公司由开发商自主选聘，通常又都是他们的麾下。而且，每个购房者都知道，签订“商品买卖合同”时，都会签“业主临时公约”，这种格式化的“物业管理合同”自然会利用信息的不对称尽可能地规避开发商的义务同时削减业主的权利。可这样的合同如果不签就拿不到钥匙，可签了之后矛盾也发生了，打官司还不占理。而作为子公司的物业管理公司当然要维护开发商的利益，其实也是为了维护自己的利益，再加上一直处于“谁为谁服务”的错误思维指导下，反“仆”为主，将本由业主交给他们管理的、为小区业主服务的权力和费用当成自己公司可以随便行使、支配的权力和自有资金胡乱使用。另外，业主委员会成立之前的业主权益保障，在现行法规上的体现比较笼统，只作了一般性的规定。上述这些就造成了像高尔夫花园之类的诸多小区车位价格的核定、收益的归属以及物业费的标准等事实上由物业公司说了算的局面。 　　 那是不是成立了业主委员会，小区的物业管理就由业主们做主了？是不是《苏州市物业服务收费管理办法》出台了，物业费怎么收，收多少，怎么用，就由业主说了算了？是不是物业管理的各种纠纷就此解决了？事情可并非这么容易。事实上，业主委员会这个组织在现实中充满了尴尬。首先，目前我市成立业主委员会的小区就很少，而组建业主委员会也是困难重重，耗时一、两年是常有的事。即使有了业主委员会，大多数处于没有资金、没有人员、没有办公场所的“三无”境地，想解聘一个物业公司可不简单，比如说，业主委员会决定改聘其它物业公司，而原来的物业公司就是赖着不走，美之国小区发生的“解聘风波”就是很好的证明。何况，相对专业的物业公司，业主委员会就显得业余多了，业余要唱上“主角”还有一定的时间和难度。 　　 日前，国家正在对物权法草案进行第五次审议，对“业主委员会能否作为诉讼主体”，目前的态度是“暂不作规定”。不给业主委员会以法律的名分，实际上就是将业主们的合法权益搁置在了一边。事实上，像北京静源居小区业主委员会状告案，像温州“银都花园”业主委员会的状告案，之所以全部败诉，原因就在于业主委员会没有资格作为诉讼主体。因此，从目前来看，业主委员会在维护业主利益、选择物业公司等问题上还是举步维艰。 但反过来我们也要承认解聘可能会造成物业公司前期投入的损失，我们也要看到一些业主借种种理由不交物业费的事实存在。然不按政府要求定期向业主公布账目，剥夺业主的知情权，凭什么来质疑业主不交物业费？而完全靠服务对象预交费用来运营、人员东拼西凑的公司，结果只有被市场淘汰。 　　 因此，要让业主在物业管理上真正做主，要让他们并不吝啬这几十元、几百元的物业管理费，要解决业主与物业管理公