20150527保利常德柳叶湖项目市场调研(终稿).pptx

保利常德柳叶湖项目市调报告;市场背景;湖南西北部黔川咽喉之地，环洞庭湖经济圈重要一级;航空：常德城西南13公里出处的桃花源机场，可泊波音737、757、麦道80、82等大型客机，并已开通至北京、广州、深圳、海口等五条航线。 铁路：境内横贯东西的石（石门）长（长沙）铁路连接焦柳、京广南来北往的两大动脉，途径常德市的洛湛铁路正在建设中。 高速公路：连接东西的319、207两条国道线横贯全市，长（长沙）常（常德）高速公路已全线开通，常（常德）张（张家界）高速公路正在建设中，湘北干线穿过洞庭湖腹地。根据国家“十二五”计划，常德市是全国60个高速公路枢纽港之一，届时将有6条高速公路在常德市城郊交汇并网。 水运：途径境内的沅水、澧水有码头36座，其中常德港有500吨级码头2座，千吨级码头1个，水路南抵长沙，北通岳阳，经洞庭入长江，上达重庆，下抵上海。;经济总量;第二产业比重近50%，是湘西北重点能源之地和工业基地 2014年第一产业：第二产业：第三产业=13.9%：47.7%：38.4%;投资建设;消费水平;人口基数;;市场背景;市场规模;年份;年份;库存情况;销售排名;近期走势;分板块市场;分物业市场;常德洋房市场：类别墅化洋房有溢价能力，去化速度较快 以5+1层130-180㎡类别墅洋房为主，价格集中于5000-7000元/ ㎡，顶复式可达9000元/㎡，总价70-100万元，月均去化5-10套;常德（小）高层市场：现金流产品，高品质项目成为市场明星 以80-140㎡高层供应为主，中高端项目均价集中在5000-6000元/ ㎡，总价集中在50-80万元，月均去化20-40套，标杆60-100套;;市场背景;;竞品A.恒大华府;入市时间：2014年6月 住宅销售情况：开盘至今销售8.72亿元、1156套、13.49万㎡、均价6464元/㎡ 商业销售情况：开盘至今销售261套、均价1.6-2万元/㎡;产品情况：销售率相对平均，110－130平米三房产品最为畅销，小面积80－90平米2房去化相对较慢;营销关键点2：开盘价格低于客户心理预期 沿用恒大“开盘必特价，特价必升值”的营销手法，以5980元/㎡低起价并送1600元/㎡豪装入市，击溃客户心理防线，制造全城轰动效应实现热卖。;竞品B.中原德景园;入市时间：2013年10月 高层销售情况：开盘至今销??9.74亿元、1339套、15.76万㎡、均价6180元/㎡ 别墅销售情况：2015年初暗推，至今去化3套，均价16000-18000元/㎡ 商业销售情况：开盘至今销售178套、均价2-2.5万元/㎡;户型;营销分析——多项创新，广造影响，成功立势;;销售情况——;户型;洋房产品情况：6+1层类别墅化电梯洋房，底层带前后花园，平层露台、阳台赠送，顶层复式赠送阁楼;营销关键点2：西班牙风格营销中心阳光式工法样板房园林样板区三重展示，但整体展示品牌不佳、后期维修不缮、现场物管服务不专业，导致项目口碑维系不佳，品牌影响力较低、销售后劲不足;市场背景;客户类型;常德有个比较特殊的现象就是越贵的房子买的人越多，像前不久开盘的中原德景园开盘当天推出500套就差不多卖完了，均价达到6800元/平，已经刷新了常德的房价记录了，但是一点都不影响它的销售，交诚意金的客户比例就达到了1：2，这在长沙都不是很常见的。所以我觉得常德人不怕高价的房子，敢于消费，乐于消费，房子只要做出了品质，贵点是没关系的，现在常德卖得好的都是那些价格高的项目，我也问过购房的客户，他们说贵总有贵的理由，肯定是各方面都比较好，而且常德人好面子，觉得住在贵房子里很显档次。 ———三一翡翠湾销售代表 唐先生;高层客户来源：全城中高端首置首改客户，以大型企业职工、小型个体户、初级泛公务员或公务员二代为主;高层客户产品需求：以100-140㎡3房4房需求为主;高层客户产品偏好：;高层客户置业关注点：环境交通地段配套,因地域价差不大,刚需客户对楼盘品质关注明显大于对价格的关注;高层典型客户?： 关键词： 120-130 ㎡三房 常德人|自建换房|根本改善居住性质|追求生活品质;高层典型客户?： 关键词：100-120㎡三房|140 ㎡四房结婚或生子|父母支持|尽量一步到位;典型客户描述： ——深圳房屋管理局李小姐，常德人，年龄：24岁，当前在深圳月收入4000元/月 家庭结构：父母两人均为常德房管体系公务员， 现居住：父母当前居住在单位房，约160平 置业目的：父母在常德，买个房子以后回家可以小住一下 片区看法：对未来规划不太清楚。 客户语录： ——“现在深圳的房价还是太高了，你说要买也可以买，但是划不来。” ——“我家在常德，以后回不回去还不一定，但是我父母肯定不会离开常德了，常德的房价又便宜现在买个，以后回还是