河南南阳三杰盛世苑项目营销策略提案推荐.doc

河南南阳三杰盛世苑项目营销策略提案 三杰盛世苑营销提案 本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究 方案战略架构—— 第一部分 观局 第二部分 破局 第三部分 造局 第四部分 布局 第五部分 定局 第六部分 攻局 第七部分 赢局 第八部分 守局 本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究 A 观 局 项目定位诊断 ——地块属性 ——产品属性 ——资源梳理 ——公众印象 ——区域印象 ——直观判断 ——注意事项 本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究 地块 属性 项目位于南阳市北部，目前配套尚不完善，属于市政规划中的行政文化中心边缘地带，客 户目前接受度主要受便捷度影响较大，将项目定位为牵引型地块——以未来规 划优势扩大置业范围 高新区工业园区3号路以南温凉河以西 项目，位于南阳市工业园区内，西临南 阳市七里园中学及南阳市一高分校，临 近南阳市独山风景区，目前区域成熟底 低，生活配套相对薄弱，工业叠加严重， 给住宅带来较为不便因素，但交通方面 较为便利，312国道临门而过，西通镇 平，北通南召，东接方城、社旗，2路 与3路在此经过均有站点。 本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究 产品 属性 12 总用地面积 69641 总建筑面积 容积率 2.5 建筑密度 15% 绿地率 42.30% 户数 2654 停车位 287 技术指标 从项目产品规划来看，项目1期产品是针 对市区小白领的低总价型楼盘，属于牵 引型产品——扩大客户辐射面 本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究 资源 梳理 本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究 A 9D B C [心理认知较低]城北一直以来在南阳人中心理认知不高，认为区域是属于刚开 发的城市边缘地带，未来虽然规划行政中心距离较近，但时间与空间拉差较大。 公众 印象 高新区张衡路以北属新兴区 域未来三到五年不可能成为 行政中心，故目前房价较高 目前因为工业区的打造，使 得该区域整体形象受挫，无 配套，生活便捷度大打折扣， 离中心城区较远。 上班不方便，平时人流的拥 挤在上班高峰时更为凸显， 致使接受度下降 价格属偏高型，特别是中景 濠廷、中景门国贸及凤凰城 的推出虽然一定程度上填补 了市场的空白但总价依然是 目前较难逾越的障碍 认知较低 项目区域人口稀少，条件相对较差， 但通过市政府改造工程的进一步落实。 才得以有效改善，但这些依然使得项 目区域留在人们心中都是一个“边缘 化区域”的认知，特别对于老南阳人 来说是一片不愿涉足的区域，在大多 数人的心目中，中心永远都是公园— —红都百货区域。对于上班族来说， 面对压力较大。 本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究 区域 印象 中 心 [心理距离远]本项目所在区域在南阳人心中属于城外，而且周边配套不太完善，故对此区域 老南阳人的接受度依然较低。 项目离沪陕高速、312国道近以外，南 阳人认为项目是出了南阳市区。 给客户的“心理感觉距离很远” 但随着城市的向北发展，沿河沿独山的 发展战略的成型，人们对城北的关注度 开始逐步提升，新行政区域的打造， 2012年全国农民运动会配套工程的切入， 本区域未来形势日渐被看好。 但却在目前却不是购房者置业的热点区 域，未来销售形势依然严峻 本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究 [心理认知较低]城北一直以来在南阳人中心理认知不高，认为区域是属于刚开 发的城市边缘地带，未来虽然规划行政中心距离近，但时间与空间拉差较大。 [心理距离远]本项目所在区域在南阳人心中属于城外，而且周边配套不太完善，故对此区域 老南阳人的接受度依然较低。 营销定位思路的聚焦1： 从区域的认知惯性上来看，客户聚焦——锁定对片 区劣势不敏感的“新南阳人”和区域内地缘性的 “老南阳人”比扩大客户范围更具优势。 本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究 一般牵引型土地项目是通过重塑区域价 值和形象来拉动外区客户，本项目具 备这样的素质 项目 视角 例：万科一般城市边缘项 目打造路径，重塑区 域形象和价值——改 变市场认知——扩大 项目客户范围——项 目实现区域突破 本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究 M1 M2 M4 M3 市场 视角 进入2001年，伴随着开发 企业的不断壮大，大盘时 代已然是“山雨欲来”， 动辄几百亩的盘不再是一 个两个，但资金的缺乏， 理念的落后，致使南阳除 了“三川盛唐商务苑”、 “卧龙观邸”等少数精品 外，难得见到更进一步的 发展， 更多的开发商拥有土地 较小，总户数及总销面 积较少。开发商不必过 多担心资金的压力。也 导致无论在产品设计及 后期销售上，开发商均 不想花过多心思和精力 在上面。 目前南阳房地产市场中多层已 经较为鲜见，主要与南阳房地 产市场发展