中国房地产金融发展趋势12条.pdfVIP

[1】国房地产金融 ·毛 家 论 坛 1 利率：由一刀切统一标准向梯次化调整 -率买低方式和一些特别的普通贷款项 目；由FHA (联 一 刀切的统一利率标准主要表现在两个方面，一 -邦住宅管理局)承保的贷款，包括二次贷款和 “利率 个是对不同贷款主体之间的区别程度，一个是对贷款 -买低”、转按揭以及其它常用的FHA贷款项 目，如 利率本身决定因素缺乏考虑。前者 ，突出表现在长期 ，FHA退伍军人房屋贷款、付款渐增式分期还款贷款、 以来对第二套住宅投资性购买还是改善性购买的区分 t每年调整一次利率的可变利率贷款和房屋整修贷款 上 ，由于在实际区分 中的困难采取了同一的利率标 ·等；VA (退伍军人事务部)担保贷款 ，包括二次抵押 准，这在新近出台的 (《国务院关于坚决遏制部分城市 ·贷款、利率买低以及VA付款渐增式还款抵押贷款等。 房价过快上涨的通知》(国发[2010110号)可以找到佐 t这末一种VA，我们可以置换成中等偏下收入阶层主 证。后者即利率决定，现行利率是静态的，没有充分 -要是毕业不久的青年大学生来对待。 考虑到影响利率的若干因素 ，包括特定CPI下的实际 t3 担保 ：由单纯抵押向包括质权 ／留置演化 利率，通货膨胀预期与利率的关系，风险对利率的影 t 抵押或者一般地说按揭，从法理上讲，其标的虽 响 (拖欠违约风险、利率风险、提前清偿风险、法规 ·不排斥动产，但 目前在中国大陆仅以不动产为唯一选 一 风险、其他风险)，其结果是弱化了利率的利益杠杆 择。 中华人民共和国物权法》(2007)第一百七十一 作用。 -条规定，债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障 无疑，利率的梯次化调整是今后的方向。主要是，· 实现其债权 ，需要担保的，可以依照本法和其他法律 在贷款主体建立起征信基础上的区别对待以及一般情 的规定设立担保物权。在本法第四编担保物权范畴 况下复利理念：pv(本金即资金的现值)+i(利息率)：内，除了设立抵押权 (第十六章)外，还同时设立了 +n (期限)+Fv (未来某特定时期的价值)的引进。 质权 (第十七章)和留置权 (第十八章)。也就是说 ， 2 贷款：由 “水漫式”覆盖向差别化发展 为了担保债务的履行 ，债务人或者第三人可以依法将 新 “国十条”虽然提出了差别化的信贷政策问题 ，：其动产，譬如汇票、支票、本票、债券、存款单、提 但 目前也只能停留在第二套房和非普通住宅标准范围 ：单、可转让的基金份额、股权、知识产权中的财产权 内，至于对不同人群以及同一人群不同贷款种类及其 ：和应收账款等可以出质的财产权利，出质给债务人占 组合的选择尚还谈不到。 ：有。并且，在债务人不履行到期债务时，债权人可以 笔者认为，美国实行的普通贷款、由FHA承保 ：留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产 的贷款和VA担保贷款可以引为我们的借鉴。其中，；优先受偿。 普通贷款 ，又分为私营抵押贷款保险、永久或暂时利 这意味着，在法律层面我们已经打开了房地产抵 3 l【】国房地产金融 ·2010·第9期 押贷款担保在动产上的窗 口，而不是仅仅局限在单纯 6 政策：由经济普照式向产业具体化演进 的不动产抵押上。未来，在条件成熟时，可能会呈现 在 目前国内，房地产金融政策还掺杂在经济政策 房地产抵押贷款担保以不动产为主，但不排斥动产的 之中，作为产业性的一套系统的政策实体还没有完全 格局。 独立出来。房地产金融政策亦只是作为同类相关政策 4 倾斜：由住宅商品化驱动向保障性转移 法规的概念上的概括 ，正如同中世纪的哲学混合在神 1988年，国务院 ((关于印发 在全国城镇分期分 学中的状态一样。 批推行住房制度改革实施方案的通知 (国发[1988] 如近些年我们看到的，一项