加强房地产开发项目管理精选.docVIP

加强房地产开发项目管理 提要 房地产开发项目是集金融投资、规划方案设计、土地开发、施工管理、市场营销、客户管理、物业管理、办公自动化和决策分析于一体的开发活动，房地产开发商要统筹资金、协调土地、规划、环保、质监、安检等多个业务部门，衔接好项目实施过程中的每一步。房地产项目开发的根本目标是开发适合市场的项目，实现销售赢利。项目管理方法主要是建立健全项目部，做好项目开发安排，控制好投资、进度、质量、安全目标，做好合同及信息管理、综合管理。 关键词：投资回报风险；项目部开发安排；目标控制；合同和信息管理；综合管理 房地产项目开发是一个投入资金大、整合资源多、开发周期长、投资回报风险大的投资开发过程。项目开发根本目标是开发适合市场的项目，实现销售赢利。房地产项目开发内部流程包括资源整合、投资分析、土地决策、价值研判、市场定位、营销主题、规划设计、建筑施工、市场推广、物业管理等十个方面。 按照建设程序，房地产项目分为六个阶段：项目建议书阶段、可行性研究阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工实施阶段、竣工验收及保修阶段。属于施工实施阶段的前期工作有：项目建议书和可行性研究的决策阶段；确定设计方案、初步设计、技术设计、施工图设计等设计阶段；规划、消防、质监等报建阶段；勘察、监理、施工、采购招标等施工准备阶段。销售策划工作随同项目开发进度展开。 那么，如何做好房地产项目管理，达到效益多、进度快、质量好、投资省的效果呢？本文结合山东青州的一个商业住宅项目的管理体验，谈谈几点看法。 一、建立健全项目部，做好项目开发安排 选拔一位精通项目开发工作的、具有管理能力的人担任项目经理，并选派投资、设计、合约、营销、采购、工程等专业人员作为项目管理成员，共同组成一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部。明确项目部成员的责、权、利，做好任务分工、工作流程、完成期限，将各项工作落到实处。公司各相关部门要配合好项目管理工作。项目部要做好项目开发计划安排，编制和落实项目发展规划、销售策划等网络计划。首先，要做好前期工作，开发适合市场销售的房地产项目前期工作决定了90%以上的成本，它对项目的投资、进度、质量、销售影响很大。前期工作中，项目定位至关重要。项目定位将决定楼房的价格预期。因此，在前期工作中，经过详细客观的市场调研，该项目的开发定位为给市内企业家、金领人士、公务员等高收入阶层提供售价每平方米5，000～8，000元的二至四室住宅户型，同时建设部分汽车车位、商铺对外租售。在设计上，邀请知名设计单位进行设计。将4层以下设计成商铺、设备房、车库的裙楼部分，5层以上设计成6栋联排的高层塔楼。外立面采用铝合金窗、玻璃阳台栏杆和外墙砖装饰。整个设计风格新颖、时尚。招标阶段采用了土建安装工程总包、其他专业工程独立分包的方式，都是由专业施工单位承包工程。既降低了造价，又确保了质量和进度；其次，要控制好施工实施、竣工验收及保修阶段。施工实施阶段是一个投入大量资金、施工工期长、形成工程实体质量的阶段。竣工验收阶段是进行工程质量全面检查验收。工程保修阶段是交付使用后提供质量保修服务；再次，要做好销售策划工作。项目销售具有很大的风险，是需要精心策划的。只有销售得好，开发的商业住宅楼才算是被市场认可，项目的赢利目标才能够实现。 二、进度控制 进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划，控制好关键工作和关键路线，提前或按期实现节点工期目标。首先，要了解完成项目各阶段工作所需的时间，制定项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作性进度计划；其次，通过精细安排、狠抓落实，控制好办理可行性研究、设计图纸、规划许可证、施工许可证、项目开工、楼房预售、竣工交楼等关键工作的工期目标；再次，要及时预见、预控、发现和解决建设过程中的问题。对项目报建等难以控制的前期工作，需要充分准备、认真落实、密切配合，争取一次性通过。对于项目实施阶段中出现的可能影响进度的情况，要极力避免，并采取组织、管理、经济、技术等方面的措施，确保进度目标实现。为了缩短工期，可以采取应用领先技术、降低施工难度、加大成本投入等方法；最后，经研究确定，该项目的总工期两年多一点的时间。 三、质量控制 质量目标是要满足设计图纸、规范、规定及业主方质量要求。质量目标包括项目决策、设计、招标、施工、材料、设备等几方面。所以，应当建立质量控制体系，采取全面、全过程、全员的三全质量管理，事前、事中、事后三阶段质量管理。 在项目建议书和可行性研究的决策阶段，进行客观、详实的调研工作。在设计阶段，要求进行限额限期设计，并且跟进设计工作，确保项目设计技术先进、经济实用，设计图纸满足施工要求。招标阶段，选择具备施工实力的合格的投标单位。施工阶段，审查监理规划、监理实施细则，监督监理单位的日常工作。督促好设计交