我国廉租房制度完整版存在的问题与对策.doc

我国廉租房制度存在的问题与对策 提要 廉租住房制度作为多层次住房供应体系的重要组成部分，是住房保障制度的基础，是实现社会公平、改善民生、社会和谐的助推器。目前，我国廉租房制度建设正在发展，并逐步向全国普及，由于缺乏经验，实施时间不长，在实践中存在许多问题。本文主要对我国廉租房制度建设中的问题及对策进行探讨。 关键词：廉租房制度；问题；对策 住房问题是一个世界性的问题，是关系到国计民生的经济和社会问题。住房问题的实质是公共住房问题，即城市低收入阶层困难群体的住房问题，其核心是这一群体居民收入与住房价格的关系问题。我国在住房领域实施的一系列改革措施，如鼓励住房商品化、住房分配货币化等，在较大程度上改善了居民的居住条件，城市居民的住房面积有了大幅度的提高。但是，我国正处于社会主义初级阶段，经济发展不平衡，贫富差距大，很多低收入家庭购房很困难，为低收入者提供住房既是住房保障制度的重要内容，也是我国构建和谐社会的必然要求。然而，“房价高、住房难”已成为困扰我国居民的一大难题，住房困难说明我国当前的住房制度存在缺陷。改善住房保障的核心是加快廉租房建设与供给。 一、廉租房制度的涵义 “廉租房”顾名思义就是廉价出租的房子，它不以赢利性为目的，由国家自筹资金建设的具有齐全设备，适当规格的，拥有一定保障性的租住用房。廉租房制度是一项社会保障制度，也是住房体系的保障制度，换言之则是指国家以租金略减、住房租赁、实物廉租住房等方式向无力购买住房的困难家庭和需要其他保障的特殊家庭而提供的一种最低住房保障。 二、廉租房制度存在的问题 第一，廉租房法律法规不健全。我国现行的住宅制度非常零散，各自为政，没有统一的立法，廉租住房、经济适用房、住房公积金和商品房之间的关系不清，制度之间无法很好地协调。由于廉租住房制度的立法层次低，执行的力度不够，导致了廉租住房制度很长时间一直停滞不前或者各地方政府对廉租住房制度进行异化演变。 第二，政府住房保障职责缺位。政府在房地产开发中主要不是获得收益，而是要保障社会公众基本的居住权利需要。因此，这就要求政府承担起一定的责任，以保障公民的基本生存条件。在我国住房供应体系由计划向市场转轨过程中，客观上出现了政府和市场分工不明确、政府在居住基本权利保障方面执行落实力度不够、过度依赖市场的现象。特别是，地方政府通过追求土地收益来加快本地经济发展，忽视了大量中低收入人群基本住房需要。有不少地方政府从自己和行业部门的自身利益考虑，与房地产商一起抬高房价，成为高房价有力的支撑者。就当前来看，地方政府事实上是房地产市场中的一个利益相关者，这导致了中央政府政令的受阻和政府公共职能经常性的缺位和越位。 第三，保障资金和房屋供给不足。廉租房建设一般有两个条件，即土地和资金，这二者构成了廉租房建设的瓶颈。就土地而言，城市用于建设的用地总量是确定的，为了降低成本，用于建设廉租房的土地必须是划拨而不是出让，但是如果用于建设廉租房的土地划拨多了，那么用于出让而获得财政资金的土地就会减少。这对于各级政府来说是一个两难问题。政府面临着是急于取得城市各项发展急需的资金，把这些资金用于投资建设，加快本地区的gdp增速，还是放弃这个利益，给老百姓无偿建房，同时又贴进去更多资金的两难处境。就资金而言，作为地方主要财政收入的土地出让金及公积金增值收益是廉租房建设的主要资金来源。如果没有强有力的法律约束，地方政府注定会缺乏提供资金的动力，继而会造成房源难以为继，并形成恶性循环。这种状况在现实情况下是难以避免的。 第四，廉租住房制度的保障对象过窄。按照各地现行住房保障制度，最低及低收入住房困难家庭租赁廉租房，中低收入住房困难家庭购买经济适用房和限价房。但现实情况是，一方面，即使是经济适用住房和限价房，许多低收入家庭因支付能力不足仍然买不起。并且在全国大中城市里，有大量的外来务工人员，比起具有当地城镇户口的职工，他们的收入普遍更低，居住条件更差，更应享受住房保障，但现行住房保障制度却将他们排斥在外。 第五，准入机制和退出机制不完善。我国经济发展水平还不高，用于住房保障的资源更是相当缺乏，然而廉租房保障对象即使在最严格的审批程序下获得廉租住房，也有可能冒着道德风险谋取利益并将其所得用于改善其基本生活条件。如何防范和避免保障对象错位，不该保障的人获得额外的利益，该保障的人未获得保障，将有限的资源用于最需要保障的家庭，在满足保障目的的同时，又不至于使廉租房成为新的牟利工具，这是廉租房保障制度设计时应予考虑的重要内容。同时，腾退机制是廉租住房制度的重要内容，但在一些城市的廉租住房腾退过程中，已不符合配租条件的家庭拒不腾退，廉租住房退出机制很难得以实行， “有进无出”的推出机制会增加政府的财政压力，导致新生的弱势群体无法获得住房保障。 三、完善廉租房制度的对策 第一，完善相关法律、法规