培训课件房产面积测算.ppt

房产面积测算 第一节 概述 房产面积测算为房地产产权产籍管理、核发权证、房地产开发等提供必不可少的资料；同时，也为房地产税费的征收、城镇规划和建设提供重要的依据。 第一节 概述 一、一般规定 （一）房产面积测算的内容 房屋面积测算均指水平面积的测算。房屋面积测算包括房屋建筑面积测算、使用面积测算、产权面积测算、共有建筑面积的测算与分摊。 第一节 概述 1.房屋的建筑面积 房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有有上盖，结构牢固，层高在2.20米以上（含2.20米，以下同）的永久性建筑。 第一节 概述 2. 房屋的套内建筑面积 （由以下三部分组成） A)套内使用面积：为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算。一般根据内墙面之间的水平距离计算，内墙面的装饰厚度应计入使用面积。 第一节 概述 B)套内墙体面积：套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。 套之间的分隔墙，套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积一半计入套内墙体面积。 第一节 概述 C）阳台建筑面积：按阳台底板水平投影面积计算，封闭的全部计算建筑面积，不封闭的计算一半建筑面积，没有顶盖的阳台不计算建筑面积。 3. 房屋的共有建筑面积 （由两部分组成） （1）本幢楼内共有的电梯井、管道井、 第一节 概述 楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等；以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积； （2）套（单元）与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积一半的建筑面积。 4. 房屋的产权面积 产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。 第一节 概述 5、房屋共有建筑面积 房屋共有建筑面积系指由多个产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 6、房屋的占地面积 房屋占地面积是指房屋底层外墙（包括柱、廊、门、阳台）外围水平面积。 7、房屋用地面积 房屋用地面积是指房屋占用和使用的全部土地面积，包括房屋及其附属设施所占用的土地面积、院落用地面积和共用土地的分摊面积等全部使用面积。 第一节 概述 8、房产面积测算的一般要求有： ⑴房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算； ⑵各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果； ⑶边长以m为单位，取至0.01m；面积以m2为单位，取至0.01m2；共有建筑面积分摊系数至少保留五位小数； ⑷量距应使用鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具。 第一节 概述 二、房屋建筑面积测算基本精度 房屋建筑面积测算一律以中误差作为评定精度的标准，以2倍中误差作为房屋建筑面积测算的最大限差。我国房产面积的精度分为3个等级，各级房产面积测算的限差和中误差不得超过表3-1中计算的结果。 房屋面积测算的中误差与限差 表3-1 房屋面积的限差比较 表3-2 第一节 概述 根据《规范》中的规定，房屋面积的精度分为3级，根据实践和实际的要求，一般采用2个精度等级，即采用二级、三级精度标准。 3-3表中列出了不同测算面积所允许的面积测算中误差。 有特殊要求的用户和城市商业中心黄金地段可采用一级精度。 对新建商品房（及以前未测算的）建筑面积测算精度采用二级精度要求。 对其他房产建筑面积测算采用三级中误差。 测算面积所允许的面积测算中误差 表3-3 对应于房屋面积误差的边长测量误差限差 表3-4 不利情况下房屋面积测量中的边长测量误差 表3-5 第一节 概述 三、房屋建筑面积测算要求 1、房屋边长丈量采用经检定合格的钢卷尺或手持测距仪两次丈量结果取中数，量至厘米。 2、计算公式要正确 一般规则图形外围水平面积，可用下式表示 S=B×L×J 式中：S为建筑面积（m2）； B、L为外围水平投影宽度和长度； J为折减系数（无折减系数时，J=1）。 第一节 概述 3、尺寸界限要合理 ⑴外围尺寸不包括主墙外的艺术形体及突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、台阶、无柱雨篷等。 ⑵同一房屋需分别计算面积时，其分界墙柱应注入主建筑物内。室外雨篷、挑阳台、挑（檐）廊等，其两侧边长尺寸应是与主体建筑分界的外墙边线开始计算。 第一节 概述 ⑶墙体厚度应以实量为准。 墙体可分为自有墙、共有墙和借墙3种。 套内使用空间的分隔墙（不与邻户相接的墙体）称为自有墙。墙体面积全部（100%）计入套内。 套与套之间的分隔墙（与邻户相接的墙体）及套与公共楼梯间、过道（走廊）之间的分隔墙以及外墙（包括两侧山墙）称为共有墙。墙体的一半（50%）计入套内，外墙的另一半作为共用面积按比例进行分摊。 第一节 概述 借墙