成都高新地标配套住宅市调报告.docVIP

地标配套住宅地块调研报告 摘 要 地块位于成都国际城南核心生活，临近世纪城会展中心、洲际酒店、地铁1号线以及中海兰庭、华润凤凰城等品牌开发商项目。同时项目地块紧临伊藤洋华堂、嘉里中心等大型商业配套。地块周边仍有大量待开发土地。 项目周边在售楼量供应量较大，目前可作为参考的项目有中海兰庭、华润凤凰城、龙湖世纪峰景、中海城南1号等。就电梯公寓而言，本区域中海兰庭均价为6200元/㎡，华润凤凰城为6600元/㎡，中海城南1号均价为9000元/㎡，龙湖世纪峰景均价11000元/㎡。09年1-3月参考项目月均销售量回暖，个别均价、总价双高项目有所滞销。 根据地块自身条件和参照周边项目规划，建议本地块容积率≦3较为合适，建筑密度≦25%，二类住宅用地兼容部分商业，商业比例不超过20%，充分发挥高尔夫稀缺资源和品牌优势，根据市场情况灵活推出不同类型产品，抢占高端低总价市场空白，分期分批提升价格水平。 根据目前住宅市场价格根据经验进行修正，得到本项目的价格参考。 综上，预计本项目公寓毛坯整体均价可达7199元/㎡，根据市场现实，适当下浮12%，以均价6300元/㎡的预期取地。 建议本项目街铺价格初步预测均价约10000-15000元/㎡左右。 一、地块基本情况 1.1 地块位置 地块位于绕城高速以外，天府大道以东，临近会展中心和洲际酒店，处于城南核心生活圈。 1.2 地块现状 地块总用地约200亩二类住宅用地，临近中海兰亭和华润凤凰城。 1.3 地块所处区域周边配套设施： 1.3.1交通 地铁一号线 1.3.2商业环境 宜家家居、富森美家居南门店、欧尚超市、迪卡侬运动专业超市等 1.3.3酒店 成都洲际大饭店、世纪城假日酒店 1.3.4办公环境 区域内写字楼项目主要集中分布在天府大道核心区两侧。同时又分成三个集中的区域：成都行政中心区域、世纪城区域、天府软件园区域。 二、区域房地产市场情况 2.1 市场大势背景 在前几年经历了比较高的市场增长率之后，成都楼市2008年遭遇了危机的洗礼。宏观紧缩政策、地震以及外部经济不佳形势多重影响，市场持续低迷。2009年第一季度，成都楼市的市场成交量却一度走高，市场回暖趋势明显。 2.1.1 市场供需 1-3月份成都楼市出现“小阳春” 2008年地震以及金融危机使得购买需求延后，而政府出台的房地产扶持政策的累积效应在2009年初得到显现。这些都使得2009年初成都楼市出现强烈的回暖趋势。 从2009年1-3月份的成交情况来看，平均单月成交量为87.86万平方米，与2008年的月均成交量50.01万平方米相比增加了37.85万平方米，增幅达到了75.68%。 从2009年1-3月的成交情况分析及对未来趋势的判断来看，2009年全年的成交量会高于2008年成交量。 2.1.2 市场价格 持续上升后的小度回调 （数据来源：成都市房管局） 2008年则整体出现下降趋势，到2009年3月，商品住宅均价较1月有4.4%的增幅，市场价格有明显回暖的趋势。 2.2 天府新城板块市场分析 2.2.1 区域发展历程及总体趋势 天府大道板块（会展段）起于南三环止于新会展中心。该区域随着政府南迁规划的出台，开发较早。2008年成都市提出的“四大新城”规划建设中，欲将南部新城打造成媲美浦东的科技商务城，成为一个以软件后台服务、总部经济支撑的区域。 图：区域科技商务规划 因而，从产业定位上来看，该区域是集科技创新、软件基地、总部经济、现代服务业为一体的城市核心功能拓展区。 经过十几年的引进培育，新城南兴起了众多产业集群，已形成了完整的高新产业链。拥有科技孵化园、天府软件园、会展商务经济圈、正在建设中国西部最大的金融后台服务中心，以及星级酒店、高档写字楼，市政基础配套设施日趋完善，人流正在聚集，商机正在凸显。数十家世界500强企业，数百家高新企业，摩托罗拉、诺基亚、新希望、成达公司、四川广电、中国水利、四川电力、中国移动、联通、网通、国电、海关等都已进驻，数以万计的白领金领人群正随企业南迁，城南正在成为成都最具国际化的区域。 图：区域科技产业情况 在2009年3月出台的成都市《关于进一步加快西部金融中心建设的意见》中，提出将“着力打造南部新区金融总部商务区；加快推进天府新城金融后台服务中心建设”，这对于城南的发展又是一种新的契机。因而，总体来看，在国际新城南“城市新中心、现代化新城区”的发展总目标之下，建设“行政办公中心”、“创新研发中心”、“区域总部基地”、“现代服务基地”以及“宜居人文住区”五大子目标，将毫无疑问支撑起国际城南光明的发展前景。 2.2.2 区域商品住宅08年开发现状 08年区域内整体市场下滑，供大于求，区域内项目均价一般在6000—11000元/平米。 从销售上看，2008年区域新增供应房源2797套，成交了1