第4章房地产估价方法-成本法.ppt

(六)开发利润 是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额 现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，需要求取的，开发利润是要先估算的，所以，运用成本法估价需要先估算出开发利润。 (1)直接成本利润率 =开发利润/(土地取得成本+开发成本) (2)投资利润率 =开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用) (3)成本利润率 =开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理 费用+销售费用) (4)销售利润率 =开发利润/开发完成后的房地产价值(销售收入) 例. 某开发项目的总投资为1400万元，其年销售收入为1950万元，年销售税及附加为410万元，年总成本费用为1300万元，其中管理费用和销售费用分别为50万和100万。则该项目的投资利润率、成本利润率、直接成本利润率、销售利润率分别是多少？ 4.2.3重新购建价格的求取 (一)土地重新价格的求取 ----注意土地的剩余使用年限 (二)建筑物重新购建价格的求取: 1、直接法 (1) 数量调查法——工料测算法(概预算) (2) 面积比较法(分部分项法) 2、间接法 (1) 指数法 (2)? 单位比较法：单位面积法、单位体积法 4.3房屋建筑物折旧估算 4.3.1房屋建筑物折旧及其原因 定义：建筑物折旧指建筑物的价值损耗，又叫建筑物的减价修正额。 折旧原因: 物理因素（物质折旧） 功能因素（功能折旧） 经济因素（经济折旧） 4.3.2房屋建筑物折旧的估算方法 1. 耐用年限法 （1）定额法(直线法)——每年折旧额相等 又叫直线折旧法，它的基本思想是：建筑物在耐用年限内，每年的价值贬值额是相等的，因此只要将建筑物在耐用年限内总的价值耗损平均分摊到各年内，即可算出待估建筑物在估价时点的减价修正额。 基本公式如下： D=（C—S）/N = C（1-R）/N D——减价修正额，每年折旧额 C——重置价，建筑物的重新购建价格 S——残值=C×R N——耐用年限 现值V=C—D×t ＝ C[1-（1-R）t/N] t------已使用年数 例4.3 设建筑物的剩余经济寿命为n，理论上有N＝t＋n，则计算建筑物现值的各种公式转换总结为： 　　V=C－（C－S）t/N 　　V=C－（C－S）　t　＝C－（C－S）N－n t＋n N 　 = （C－S）ｎ＋S N 　　V= （C－S）　ｎ　＋S ｔ＋ｎ 　 V= （C－S）N－ｔ＋S N 或V＝ C[1-（1-R）t/N]＝ C[1-（1-R） t ] t+n V= C[1-（1-R） N-n ]= C[（1-R） n +R] N N V=C[(1-R) n +R] = C[(1-R) N-t +R] t+n N （2）定率法 又称余额递减法，该方法是用同一折旧率乘以每年的建筑物现值计算每年的折旧额。根据这种方法计算，折旧额是以取得房产时的第一年最大，以后逐年递减，所以，这种方法是—种提早折旧的方法。 2. 实际观察法 ――估价人员亲临现场，直接观察建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。 建筑物损耗：可修复的损耗和不可修复的损耗（修理或更换），预计修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复的损耗(如外墙的刷新)，反之，为不可修复的损耗。对于可修复的损耗，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。 某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均为零。求现值。 3. 成新折扣法 不以耐用年限和已使用年数为基准