四川成都主城商业市场分析市场研究.pptx

成都主城商业市场分析数据说明数据来源：锐理数据库（部分年份价格数据用易居数据估算）数据口径：成都市城乡房产管理局房屋备案数据数据范围：成都市主城区六区（锦江区、武侯区、成华区、青羊区、金牛区、高新区）数据周期：2008年1月-2013年4月整体市场分析分环线商业分析分方位商业分析分商圈商业分析典型楼盘分析数据附件商品房供销走势商铺市场分析商铺分区市场分析商品房整体行情2008-2013年成都主城商品房（含车位）供销情况2008-2013年主城商品房（含车位）销供比购房补贴商品房：0.82调控地震成都作为中心辐射性城市和西部领先型城市，房地产市场敏感度强，目前处于回升期。透过对近5年整体数据的观察，可获得对成都市场的经验数据：1：年均供应1378万方，年均去化1108万方。2:供应波动率22%（MAX：2011年1513万方，MIN：2009年1177万方），去化波动率67%（MAX：2009年1669万方，MIN：2008年546万方）。3：2011年政策打压投机及投资，成交量萎缩，当年去化量1000万方可视为刚性需求底限。成都房地产市场敏感度强（去化波动67%），原因是：1：紧跟全国大形式，政策及经济因素快速作用于房地产市场（如2011年的新政后成交快速缩量），2：具备中心辐射力，客群广泛，本地形势及地方政策强化震荡幅度（如：2008年地震后交易量大幅萎缩，2009年地方购房补贴拉高成交）。2013年1-4月，销供比1.18，年化供应1320万方，年化去化1560万方，可视为城市房地产市场处于回升期。分类市场情况商品住房商铺写字楼供应量成交量供应占比成交占比成交均价供应量成交量供应占比成交占比成交均价供应量成交量供应占比成交占比成交均价200899749787%91%595273236%4%1187976267%5%70922009884145484%91%594055675%4%9905　1168011%5%6535201095683677%81%8036　81917%9%1303511%8141201198462872%74%876498787%9%1804628014421%17%10272201289184866%78%84151597112%7%2503630916723%15%102072013301903389116880%79%8817267823697%5%22790491488224613%17%9814合计5013465277%83%——　4923518%6%——　103460916%11%——　单位：万方、元/平米；2013年数据截止到4月份销供比：住宅0.93商业0.71写字楼0.59以近5年整体销供比来看，住宅强于商业强于写字楼。2013年整体销供比均有大幅回升，原因各不相同：住宅：开发企业更多投放刚需物业对接刚性需求放量；商业：住宅市场持续升温带来联动效益；写字楼：开发企业看低，供应量大幅萎缩。商业具备关联性投资属性，商业销供比走势较住宅销供比走势滞后约一年。主要原因是：1、可供选择面广，投资客更愿意投资显性价值。2、竞争激烈，开发商提供丰富付款条件，导致备案时间滞后。2008年-2013年各物业类型销供比走势住宅：0.93商业：0.71写字楼：0.59小结1.2013年成都主城区商品房市场整体实现复苏。2013年1-4月，主城区商品房供应同比增长440万方，同比下滑6.2%；成交520万，同比增长71%，商品房销供比达到1.182.综合体集中入市，2012年供应量井喷，导致商业销供比下滑。 2012年主城区商业供应159万方，同比增长62%。主城区综合体集中入市造成供应量井喷，销供比下滑。3.商业销供比走势滞后住宅约一年的周期；2013年商业市场将逐步复苏。通过销供比对比走势分析，商业销供比走势滞后住宅约一年的周期，住宅市场销供比从2011年开始攀升，预示商业市场复苏开始。商品房供销走势商铺市场分析商铺分区市场分析商铺市场情况2008-2013年主城商铺走势2008-2013年商铺销供比走势商业：0.712008-2013年成交套数走势综合体改变商业格局，挑战底商主力地位2008-2012年，成都市主城区商铺年均供应93万方，年均去化66万方。供应量最大的为2012年，供应159万方；去化量最大的为2010年，去化91万方。2012年商铺销供比达到低点，主要是受2012年综合体商铺大量供应及部分项目新增商业供应暂不销售影响。商业去化主力依然是底商部分，2012年后住宅项目热销带动底商去化，商铺市场逐步回暖。2012主要供应板块凤凰山4万方/2个项目成都主城商业供应以三环外为主力。板块新增面积南沿线高新段305917站南144650顺江村板块115092元华-站华74062中