绿城地产集团发展经营模式研究报告61页.ppt

绿城发展启示 确立自己的标准化产品模式和标准作业流程，能使自己在新进入一个 城市的时候迅速确立优势 因地制宜，充分挖掘各个项目的价值，拒绝机械复制 核心产品力的打造尤为重要 能与不同的企业进行合作开发，节约成本，同时提高了效率 以合作的模式开发高端产品，如果合作方退出以及资金链出现困难， 将使其整个项目陷入困局 Ⅳ. 绿城在青岛 绿城在青岛项目分布 绿城紫薇广场 绿城理想之城 绿城前海地块 胶州市 绿城三子落户青岛，成三足鼎立之势 项目名 定位 占地 （万平） 计容建面 （万平） 容积率 拿地时间 开盘时间 目前均价 （元/平） 理想之城一期蓝庭 大规模综合社区 5.81 18.9 3.25 2007年5月 2008年8月 8800 绿城紫薇广场 新城区高档社区 55 128 2.53 2009年 2010年8月 预计6500-7500 绿城东海路项目 市区豪宅 3.5 22.7 6.4 2010年1月 未定 （楼板价17800） 合计 —— 64.3 169.6 —— —— —— —— 绿城在青岛 市区大盘 郊县名盘 一线海景综合体 绿城完成了在青岛的战略部署 绿城理想之城 绿城第一子 区位条件 交通：西邻青银高速，北侧为金水路；周边道路状况良好，开车出行便利，但目前缺乏公共线路。 配套：项目周边目前生活配套不完善，距李村商圈10分钟车程。 李村商圈 绿城理想之城 中央居住区 地处市区边缘板块，区位不占优势 项目概况 占地面积：273万平方米 建筑面积：209万平方米（一期23万平方米） 公开日期：2008.8.2 产品类型：多层、小高、高层 销售均价：洋房 8000元/平方米 高层 7000元/平方米 主力产品：洋房三房 120-160平方米 高层二房 95-111平方米 主力总价：洋房三房 96-128万元 高层二房 67-78万元 交付日期：洋房：09.06；公寓：09.11 开 发 商：青岛绿城华川置业有限公司 投 资 商：浙江绿城集团、青岛百通城市建设有限公司 物业公司: 浙江绿城物业管理有限公司 物业管理费：高层2.1元/平方米/月 多层1.7元/平方米/月 销售动态：目前一期售罄；二期2010年9月开盘 绿城理想之城是李沧区品质和价格标杆 项目规划 总体规划 绿城总占地面积273万平方米，属于超大规模社区。社区内规划有5座公园、10所学校（其中包括1所中学、3所小学、6个幼儿园）、数十万平米生活配套，3条商业街、1座商业中心，满足大型社区的生活需求 一期规划 B C A E F 一期共23万平方米，分为A、B、C、E、F，5个组团，其中A、B、C为花园洋房，E、F为小高层 营销分析 洋房去化情况好于小高层 小高层产品中舒适性二房供应量最大，去化速度最快 小高层大面积产品受多层产品的挤压，去化速度较慢 项目 户型 面积 上市量（套） 累计销售量（套） 销售率 洋房 二房 96-118 44 44 100% 三房 119-132 105 105 100% 三房 138-159 102 102 100% 四房 172-194 80 80 100% 小高层 二房 78-80 4 4 100% 二房 95-111 287 287 100% 三房 111-120 104 104 100% 三房 121-134 116 114 98.3% 三房 134-139 24 23 95.8% 三房 139-161 115 109 94.8% 四房 165-180 90 89 98.9% 四房 180-190 15 15 100% 合计 / 1086 1076 99.08% 面积配比 去化情况 月均去化65套 从整体来看，销售势头保持良好、稳定的态势 营销分析 成交均价走势 前期成交均价上涨缓慢，后期价格迅速爬升 营销分析 2008年市场背景 1、全球金融危机危及到国内，房地产行业首当其冲。投资需求减弱，刚性需求观望。房屋成交量明显回落，供需矛盾进一步加大。 2、青岛当地同样受到金融危机的影响，外资（韩企）出逃、企业倒闭、失业率增加，市民心中存在一定的恐惧感，对买房、换房持更加谨慎态度，导致青岛楼市下探。 3、区域竞争更加激烈，李沧区中央居住区（CLD）成为青岛市房产市场的主要看点。伟东幸福之城、春和景明、和达和城、山河城、蓝山湾大盘云集。 4、宝龙城市广场率先降价促销、万科魅力之城紧随其后，青建尚东区7折促销，接着众多楼盘掀起了促销潮、低开潮，给青岛楼市场带来了一场视觉冲击。市场信心严重不足。。。 在这种市场背景下，是什么让绿城理想之城取得了月均去化65