我国房地产行业宏观调控效果.docVIP

我国对房地产行业的宏观调控及其效果分析 摘要:在经济持续快速增长和城市化两大趋势的背景下，房地产行业作为一个集重要性与特殊性于一体的行业类型，一方面在推动国民经济持续快速增长、缓解就业压力、促进税务征收和保障财政收入上起到了愈渐重要的作用，另一方面其关乎社稷民生、深刻影响社会和谐稳定的特殊性也日益受到政府的重视，成为改革开放以来政府宏观调控的最主要的行业之一。然而，由于市场化改革的起步较晚、基础薄弱、政府推动改革的经验不足等多方面原因，我国房地产行业也面临到了许多急需调整的矛盾和问题。本文在利用详实数据进行调控效果的全面、客观分析方面进行了探索和尝试，希望能够尽可能的理解中国实际，深入发掘影响调控效果的原因，总结出增强我国房地产行业宏观调控效果的对策建议，为房地产行业的宏观调控带来更多更好的对策建议。 关键词:房地产行业 宏观调控 调控效果 我国对房地产行业的宏观调控及其效果分析 ——湖南师范大学 公共管理学院 思想政治教育专业、减少贷款、提前收贷)，甚至强调国有银行一律不能对房地产开发进行贷款，已经发放的要收回，以压缩固定资产投资(包括房地产投资)，减少社会的总需求，保持总需求和总供给的基本平衡; 2、中央建设管理部门控制用于房地产开发的土地出让并停止对高档楼宇的建设立项; 3、证监会从1994年开始暂停审批新的房地产上市公司。 4、国务院于1994年7月发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》(43号文件)，以建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;1995年，国务院也决定实行以保障全体公民住房利益为目标的“国家安居工程”。 1、2 1997一2002年的宽松调控 但是1997年亚洲金融危机的爆发阻滞了大量国外资金针对我国房地产市场的投资，房地产市场走向疲软并出现了较大比例的空置。政府于是采取了宽松的调控思路以应对危机。期间主要的调控手段有: 1、发展和丰富有利于住宅消费的金融措施。在住宅消费实行公积金抵押贷款的基础上，推出和扩大实施商业银行的住房抵押贷款措施，并降低贷款利率，加大贷款成数，拉长还款年限; 2、推出一系列的减税措施。普遍降低了新房购买契税并对空置有年的商品住宅免收营业税; 3、盘活存量以解决空置房过多的问题。一方面降低房屋交易费并鼓励消费和交易，另一方面允许已经出售的旧公房未满五年即提前上市。此时，深圳市推出了允许异地居民在深圳购买住房的政策，上海市则推出了异地居民购买上海房产可获蓝印户口，并有机会转为正式户口的政策; 4、配合43号文件关于保障性住房市场建设的意见以及1995年国务院所提出的国家安居工程的实施，鼓励建造低价住房，并提供低息或无息贷款支持经济适用房建设; 1、3 2003一2008年9月的紧缩调控 上一轮宽松的调控政策促进了房地产行业的转而为暖，全国房地产投资额、以及房地产开工面面积和竣工面积也逐年攀升，而伴随以低利率为代表的金融政策的持续宽松，房地产业的开发投资又一次显现出了过热的势头，并在某些城市出现了过度的投机和“泡沫”现象，逼迫相关部门不得不采用紧缩政策予以调控。主要的调控手段如下: 1、货币政策。在紧缩银根方面，根据中国人民银行所公布的统计数据，自2003年起至2008年8月末，金融机构一年期存款基准利率历经八次连续的上行调整，由1.98%上调至4.14%;金融机构一年期贷款基准利率历经九次连续的上行调整，由5.31%上调至7.47%;存款类金融机构人民币存款准备金率历经二十次连续的上行调整，由6%上调至17%;五年期以下个人住房公积金贷款利率历经八次连续的上行调整，由3.6%上调至4.77%。在信贷管理方面，规定了房地产企业申请银行贷款所必须的35%的资本金比例下限，严格限制商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款，同时适时调整已用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的购房者的贷款首付比例。 2、税收政策。土地增值税是影响土地开发效率和未来房产供给规模的重要税种，根据2007年国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，政府严格规定了土地增值税的清算条件，并要求严格执行土地增值税四级超率累进税率。 3、土地政策。政府规范了必须通过招牌挂方式出让国有土地的适用范围，严格规定土地受让人必须在付清土地出让价款后方可领取国有建设用地使用权证书。此外还制定了一定的闲置土地处置政策，对于土地闲置时间超过一年的，根据土地闲置时间依法征收一定比例的土地闲置费甚至将土地无条件收回，对于土地开发效率过低、或者建设用地闲置时间过长的房地产项目，金融机构必须向其审慎发放甚至停止发放房地产开发贷款。 4、“限外”政策。《外商投资产业指导目录(2007年修订)》规定外商投资土