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4 案例研究（结合江阴市南门地区控制性详细规划） 4.1 案例背景介绍 4.1.1 江阴市概况 江阴北枕长江，与靖江市隔江相望；南近沪宁线；东接常熟、张家港；西连常州、 武进，地处苏锡常“金三角”的几何中心。全市总面积 987.5 平方公里，陆地面积 811.7 平方公里，水域面积 175.8 平方公里，其中长江水面 56.7 平方公里，沿江深水岸线长 达 35 公里。城市建成区为 48.6 平方公里。全市有 16 个镇，澄江镇为江阴市政府所 在地。2003 年全市户籍总人口 116.70 万人。 江阴是长江下游集水路、公路、铁路于一体，江、河、湖、海联运的重要交通枢 纽城市。从江阴到上海、南京两大城市各 148 公里，到无锡、常州仅 38 公里。以江 阴为圆心、半径 160 公里范围内有六个飞机场，其中南京、上海可直飞境外。江阴长 江公路大桥，是沟通同三（黑龙江同江——海南三亚）和京沪两大国道主干线的过江 “咽喉”。连接沪宁高速公路、宁通一级公路的锡澄高速公路穿越江阴境内。在建的 新长（江苏新沂——浙江长兴）铁路取道江阴，连结陇海、渐赣两大铁路大动脉。江 阴境内的锡澄运河沟通长江、太湖。1992 年 5 月，江阴港被国务院批准为一类对外 开放口岸。经过多年建设，到 2000 年，全市港口吞吐量超过 1000 万吨，正在成为长 江下游重要的物资集散中心。 2003 年在第三届全国县域经济基本竞争力排名中，江阴市名列第一。2002 年， 江阴市国内生产总值居全国县域单位之首，农民人均纯收入列全省县域单位之首， GDP 增长率高于全国 6.1 个百分点，财政收入连续 3 年全省县级第一，人均 GDP、 人均财政收入、城镇居民人均可支配收入等指标均名列全国县域单位前列。2003 年， 全市实现国内生产总值 508.02 亿元，比 2002 年增长 21.10%。其中第一产业增加值 12.93 亿元，增长 2.14%；第二产业增加值 313.59 亿元，增长 23.59%；第三产业增加 值 181.50 亿元，增长 18.54%。全市人均 GDP43703 元。第一、二、三产业增加值在45 国内生产总值中的构成比例为 2.54∶61.73∶35.73。全年财政收入 68.61 亿元，增长 52.16%，其中地方财政收入 38.05 亿元，增长 93.60%。财政收入占国内生产总值的 比重为 13.51%，比上年提高 2.51 个百分点。全社会固定资产投资总额 253.56 亿元， 增长 110.76%。至 2000 年底，全市实际利用外资累计 20 亿美元，批准外商投资企业 1000 多家。自营进出口获权企业超过 100 家，2000 年完成自营出口 5.22 亿美元。现 有境外企业 30 家。 江阴城市建设发展较快，城区面积由解放初的 3.4 平方公里扩展到 30 平方公里， 现代化城市的新格局初具规模。全年建筑业房屋建筑施工面积 742.51 万平方米，比 2002 年增加 128.31 万平方米；竣工面积 500.22 万平方米，比 2002 年增加 119.61 万 平方米。其中房地产开发房屋施工面积 302.69 万平方米，增加 136.38 万平方米；竣 工面积 159.92 万平方米，增加 66.19 万平方米;销售面积 93.19 万平方米，增加 18.70 万平方米；预售面积 34.59 万平方米，增加 19.47 万平方米。年内创无锡市级优质工 程 11 项、省级优质工程 3 项。 4.1.2 南门地区现状概况 南门地区属于江阴市中心城区，面积约 2.82 平方公里。用地范围东起花山路， 西至锡澄运河，北起环城南路，南至城南大道，面积约 2.82 平方公里。南门地区居 民由 3 个社区（南门社区、南园社区、环西社区）和 3 个村（澄南村、梅园村、工农 村）组成。现有常住人口 15487 人，除工农村有部分农业人口外，其他都成为城市人 口。 现状建设用地为 222.11ha，占 78.9%，水面占 21.1%。在整个建设用地中, 居住 用地为 78.51ha,占建设用地的 35.35%；工业用地为 90.15ha，占建设用地的 40.59%； 工业用地与居住用地总计占城市建设用地的 75.94%，其它用地比例很少。总体来说， 整个南门地区用地布局较为混乱，工业用地、居住用地混杂，土地利用效率低下，基 础设施落后，环境质量较差。 工业用地大部分属于二、三类工业，门类多达十几种，以机电、冶金、电子、纺 织、化学、轻工和建材为主。大小工业企业 70 多家，产值达 28.5 亿左右，主要沿河 （锡澄河、应天河）分布。目前部分工厂已倒闭，有的正在搬迁中。南门地区形成时46 期，由于工业的无序发展，大都是见缝插针，并与居住用地相