电大房地产法(二).docVIP

房地产法作业（） 1、房地产调整的社会关系包括（ ABCDE ） 房地产开发关系 房地产租赁关系 房地产交易关系 物业管理关系 房地产管理关系 2、房地产法律关系客体主要有（ BD ）两大类。 民事行为 经济行为 行政行为 房地产 刑事行为 3、房地产法律事实中的行为事实主要包括（ AE ）几大类。 房地产法律行为 房地产管理行为 房地产交易行为 物业管理行为 房地产违法行为 4、国家建设征用耕地 亩以上，其他土地 以上，由国务院审批。（ A ） A、500，1000 B、1000，2000 C、2000，3000 D、2000，4000 E、3000，4000 4、土地使用权出让合同的法律特征有（ ACDE ） 是一种民事合同 是一种经济合同 出让标的的特殊性 是一种诺成合同 是一种要式合同 二、名词解释题 房地产（狭义） ——狭义的房地产是指土地与建筑物在空间上的统一体 土地征用权 ——国家为公共利益需要，强制使用农民集体所有的土地的一种行政权。 三、简答题 1、简述房地产法的内容。 答：房地产法调整对象的具体内容包括以下几项：(1)土地、房屋财产关系。土地的所有权和使用权，房屋的所有权和使用权，都属于财产。它们是房地产业务活动的基础。 (2)土地利用和管理关系。土地利用总体规划，对耕地的特殊保护，土地开发利用，土地用途管制，建设用地审批，集体土地的征用，国有土地使用权的出让、转让、出租和抵押，等等，有些属于市场行为，有些属于政府行为，有些属于市场行为与政府行为的结合。 (3)城市房地产开发经营关系。房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。既包括开发，又包括交易。 (4)城市房产管理关系。城市的整体规划，对公有房屋和私有房屋的管理监督，这些都属于政府行为。 (5)城市物业管理关系。物业管理公司与物业所有人(即业主)、使用人之间，就房屋建筑及其配套设施和居住小区内绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维修、修缮与整治，发生一系列社会经济关系，也可归属于广义的房地产法调整之列。 2 答：申请、审查、批准、公告 四、案例分析题。 案情介绍 1999年，程某欲将其座落在某市市区的自有房屋一栋（二层楼房）出售。个体户刘某闻讯后，主动上门洽谈买房。经过协商，程某与刘某于1999年4月12日签订了房屋买卖合同。合同规定：房价总共15万元，买方分三次给付：1999年4月18日前付4万元；1999年5月1日前付9万元，1999年6月20日支付剩余的2万元。卖方于第二次付款后交付第一层房屋，全款付清后交付第二层房屋并办理过户登记手续。合同还规定，如果卖方将房屋又私自另卖给他人或者买方届时悔约，不买此房的，违约方需赔偿对方总房价的5％的违约金。同年4月17日，刘某支付房款4万元，4月28日支付9万元，程某依约将房屋第一层钥匙交与刘某，自己仍居住于二层房屋内。刘某遂将该房的一层进行了装修，准备做为个体经营的店面。1999年5月，该市新设一个经济开发区，因程某的房屋邻近开发区，某贸易公司遂与程某洽谈，愿一次性给付其房款17万元购买此房。程某同意，双方于1999年6月4日另行订立了房屋买卖合同，并于6月15日到房管机关依法办理了房屋所有权转移的登记手续。6月20日， 2万元房款时，得知房子已被别人买走，即与程某发生争执。刘某向法院起诉，要求确认第一个买卖合同有效，解除程某与刘某之间的购房合同。 请回答： 两个房屋买卖合同法律效力 1