[经管营销]中原_兰江地产深圳香蜜湖北项目前期营销定位报告_77PPT.ppt

中原地产倾心铸造 超越标准之争 分析过程: 通过同质片区三级市场成交和需求进行分析; 选取各片区典型案例进行鉴别分析; 目的要求:第二次修正基本户型 由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行面积区间修正; 数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据库/中原四片区地铺 推导过程 2: 选取案例三大片区:香蜜湖 华侨城 红树林 同质片区03-06年 三级市场整体及个案分析…… 水榭花都、香域中央 香蜜湖片区 红树湾1期 红树林片区 波托菲诺·天鹅堡 华侨城片区 个案项目 片区 户型上的分布十分集中，三房四房的比例高达83％； 虽然是传统豪宅区，由于部分项目落成时间较早，故三房四房平均面积较小；三房平均面积为129㎡,四房平均面积为178㎡; 统计结果显示，本片区超大户型（五房，主要为复式单位）的二手成交均价接近2万/㎡。 19853 451 227.24 118-350 10.3% 五房 14763 263 178.50 140.13-239.57 35.9% 四房 13160 170 129.13 94.2-219.81 47.4% 三房 11644 102 85.18 80.84-90.63 3.8% 两房 12105 61 50.52 48-53.03 2.6% 一房 平均单价（元/㎡） 平均总价（万元） 主力面积 面积区间（㎡） 成交比例 户型 环香蜜湖片区三级市场成交资料（05.10－06.5） 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部 环香蜜湖片区三级市场成交分析 本片区平均价格在三大片区中最高 16777 398 237.45 145.12-334.66 15.6% 五房 15649 337 215.06 168-330 31.3% 四房 12701 193 152.25 113-219.72 42.2% 三房 10711 85 79.28 55.81-83.63 10.9% 两房 － － － － － 一房 平均单价（元/㎡） 平均总价（万元） 主力面积 面积区间 （㎡） 成交比例 户型 华侨城片区三级市场成交资料（05.10－06.5） 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部 华侨城片区的二手市场交易三房四房比例稍低，但比例仍然高达73％； 本片区豪宅大户化特征十分明显，三房平均面积为152平,四房平均面积为215平, 户均面积居四大片区之首; 与四房五房相比，三房户型的单价明显较低； 本片区超大户型（五房）的二手市场成交非常活跃。 华侨城片区三级市场成交分析 房型成交量排名:三房四房五房 13019 345 246.3-301.2 265 6％ 五房 12576 243 166.37-265.5 193.61 57.1% 四房 10949 169 102-183 154.09 32.1% 三房 11183 104 78.51-88.72 93.00 3.6% 两房 10266 52 49.96-51.35 50.66 7.1% 一房 平均单价（元/㎡） 平均总价（万元） 面积区间（㎡） 主力面积 成交比例 户型 环红树湾片区三级市场成交资料（05.10－06.5） 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部 红树湾片区的二手市场交易基本上以三房四房为主，比例接近90％； 由于是新兴豪宅区，受豪宅大户化趋势影响，三房四房平均面积较大； 三房平均面积为154平,四房平均面积为193平; 本片区超大户型（五房）的二手市场成交仍有限。 环红树湾片区三级市场成交分析 房型成交量排名:四房三房五房 三片区的二手高端客户需求基本上和成交情况吻合，整体仍以三房四房为主，其中三房主力需求面积为130-150平,四房主力需求面积为170-190平; 根据统计，三片区需求五房单位客户总体比例略低，但根据三级市场同时的普遍反映，五房的客户诚意度较高； 三片区三级市场需求分析 原始资料来源：中原三级市场地铺-天骄华庭/世纪村/ 花园城/波托菲诺/安柏丽晶分行 成交以四房五房为主， 三房需求未能得到满足。 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部 本片区目前已成为平均价格最高的豪宅片区,价格已经冲到一个阶段高位； 客户需求也非常成熟，对于四房以上的需求和成交非常畅旺。 项目面积基本以舒适型为主。 24855 5865780 236 五房 23861 4199536 176 四房 21367 3098215 145 三房 平均单价 平均总价 平均面积 成交户型 环香蜜湖-水榭花都项目 各片区典型案例三级市场数据分析 成交以三房四房为主， 五房成交较少. 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部 本项目成交价格处于片区中高价位水平； 户