上海财大_项目融资专题：住房金融资金筹资模式.ppt

国外住房金融资金筹资模式 公共经济与管理学院 张学文 一、国外住房金融筹资模式概述 任何一国在设计住房金融运行模式时，都必须解决好四个核心问题： 住房金融资金如何筹措 住房贷款如何发放 资产与负债之间的风险管理 政府与市场之间的关系 住房金融资金来源 自有资金：企业和金融机构的原始资本金或利润留成积累 银行存款：包括一般性存款、住宅储蓄存款（实行合同储蓄制的国家有）、强制性存款（公积金制国家） 可流动权益证明：股票、基金、抵押担保债权书、建设债券 政府专项资金：财政性住房专项资金拨款、委托给金融机构的专项基金 外资：合资企业、国际银行贷款、国际资本市场筹资 目前国际住房筹资模式分为大类 英国、德国为代表的国家采用 合同储蓄模式 新加坡、巴西采用强制储蓄 美国、加拿大、丹麦：发展资本市场 二、合同储蓄模式 定义和特点 合同储蓄是借贷双方通过契约筹措住房金融资金。具体讲，即潜在购房者与指定机构订立资金存贷合同，按合同约定定期到指定机构储蓄，当储蓄达到一定的时间和数额后便自动取得从指定机构获得与储蓄利率和数额挂钩的住房抵押贷款的权利。 特点 互助合作：互助合作社 存贷结合：数额挂钩－先存后贷、 利率挂钩－低进低出 封闭运行 英国的合同储蓄模式 合同储蓄发源于200多年前的英国 目前50多个国家建立了7万多个住房合作社，成员近2千万户。 英国合同储蓄模式的框架 英国合同储蓄模式在实际运行时面临的问题 如何在利率相对稳定的前提下保住现有存款，吸引新存款？ 如何使住房合作社的资产负债期限匹配，控制流动风险？ 如何控制抵押贷款的风险？ 英国的措施 政府扶持 拓展长期住房资金来源 采取稳定而非固定的利率 设计合理的运行机制 德国的多元化合同储蓄模式 运行主体多元化 固定的低利率 政府与市场的紧密结合 1990年代中期德国住宅抵押市场中合同储蓄机构市场份额 日本的国家化合同储蓄模式 合同储蓄模式的演变 合同储蓄模式的支撑 较低且稳定的市场利率和通货膨胀 政府财力的直接或间接的支持 金融自由化程度相对较低，住房金融在资金筹措方面具有相对垄断地位 近年来合同储蓄的变化 建立一个可变利率的机制 大幅度重组资产负债结构 打破封闭运行状况 三、强制储蓄模式 定义与特点 是政府用强制手段筹集住房建设和消费所需资金的一种金融模式。政府凭借国家权威和信用，通过国家法律和行政规定等强制手段，强制要求雇主和雇员将工资收入的一定比例定期存入指定机构，该指定机构以优惠贷款方式支持雇员住房消费。其本质是一种社会保障机制或社会保险机制。 2.特征 资金稳定性强 资金存款期限长 筹资数额大 筹资成本低 强制储蓄的存在状况 强制储蓄产生于1950年代发展中国家 强制储蓄的国家主要集中于三大区域 东南亚和南亚：新加坡、马来西亚、菲律宾、印度 南美地区：巴西、墨西哥、智利 非洲：加纳、尼日利亚 新加坡的中央公积金制度 新加坡公积金制度的特点 个有制而非公有制 可变的公积金缴存率 存款利率与市场储蓄挂钩 由政府严密控制 存款保证机制 远远超过住房金融范畴，推动宏观经济的“高积累－高投资－高效益－高增长”。 巴西的保障就业基金会 1964年8月组建了巴西全国住房银行 1966年创立 就业保障基金会 特点： 支出转移机制 指数化保值机制 以存替贷 强制储蓄模式的演变 核心问题是稳定的扩大筹资来源 具体表现为两个问题： 公益性与个人利益之间的关系 缴存公积金存款的保值 强制储蓄运行的条件 人均收入水平相对较低 住房主要依靠政府而不是市场解决 资本市场相对不发达，投资渠道单一 公积金制度要有较高的透明度 四、资本市场的融资模式 定义和特点 定义：指通过资本市场筹集和运用住房金融资金的一种住房金融模式，即住房金融机构主要通过资本市场筹措住房金融资金，或以此控制利率风险、流动性风险、稳定其经营收益的一种融资模式 2、基本特征 公司化操作 筹资迅速且灵活 市场化的风险分担机制 通过资本市场控制资产负债的期限匹配 主要集中在北美和北欧：美国、加拿大、丹麦为典型 美国的住房金融市场 美国住房融资市场占比名次 储蓄信贷机构 商业银行 抵押贷款银行 人寿保险公司 加拿大的政府扶植模式 1945年成立加拿大抵押贷款和建房公司，为住宅建筑业发放长期抵押保险 此后的20年中，经两家机构保险后发放的贷款占住房贷款总额的半数以上 1960年代开始，加拿大发展住宅抵押贷款二级市场 丹麦的垄断模式 1980年代起，住房抵押贷款公司是丹麦住房抵押贷款的主要供应者，具有垄断性。 1990年，其发放的抵押贷款占市场总量的85％，其他部分由商业银行、储蓄银行、保险公司提供。 垄断模式成功的条件 其资金来源于在哥本哈根证券市场发放的抵押债券，该市场是世