小产权房规制的法经济学分析.docVIP

小产权房规制的法经济学分析 ??? 近三年来随着城市房屋价格的快速上涨，位于城市远郊或近效区的小产权房因其价格远远低于城市房屋的价格而获得空前的生存和发展空间。但是按照现有的法律法规及政策来分析小产权房得出的结论是：小产权房无论在开发阶段还是销售阶段均不具有合法性，小产权房屋本身属于违法建筑，转让小产权房属于无效的民事法律行为。既然开发及销售小产权房属于违法行为，为何开发商或村集体冒被拆除的风险而对小产权房情有独钟呢？小产权房快速发展的直接原因在于经济利益的驱动，主要原因在于目前我国土地法律制度及土地政策存在某些弊端。本文试图从经济学的视角做为切入点，分析小产权房的经济利益分配格局及现行土地法律及政策存在的弊端。 一、小产权房经济价值及成本与利益分析 ??? 1、经济价值。小产权房是建立在农村集体土地之上，而土地是人类赖以生存最重要的资源，土地是财富之母。建造在集体土地之上的小产权房因土地的经济价值而使房屋也具有了相应的经济价值。小产权房的经济价值包括集体土地所有者收益、宅基地及房屋使用者收益、地方政府基础设施投入收益和政府税收收益。另外,小产权房满足了农村集体组织对土地稀缺经济资源的占有，尤其是对土地增值收益的占有。土地增值收益是指由于经济发展和土地投资改良以及土地的规划管理等而形成的土地价格上涨而带来的收益。如果从经济学角度可以给出这样一个公式，即土地增值收益是土地征收前后农用地与建设用地价格之差再扣除必要的土地开发成本后的剩余。 土地是一种财产，而且集体土地财产的价值随着城市化的进程加快，土地财产的价值日益突显。在国家征用集体土地中，土地的增值收益没有全部归村集体。经济转型期土地征收增值收益来源于两部分，一是土地价值的增加，二是政府扭曲的土地自征收价格。 开发小产权房的土地增值收益全部归农民自己或在参与建设的开发商及购房人之间分配。 ??? 2、成本利益分析。小产权房与大产权房的开发程序与模式不同，因此小产权房的开发者在征地、规划、基础设施投入、税费、行政审批环节、营销等方面节省了成本。 二、小产权房的利益分配格局 ??? 小产权房涉及各级政府、农民、开发商及部分居民的利益。各方对于小产权房都存在自己的利益诉求，涉及小产权房利益的各方都在用自己的方式进行利益博弈。小产权房的利益分配主要体现在集体土地被征用为国有建设用地的过程中，而国家土地征收主要是地方各级政府与农民土地利益的博弈。 ??? 1、中央政府在土地征收中的利益。中央政府对于土地的管理至少有三个目标，一是保护耕地，二是保持经济增长，三是保护农民的利益。可见，中央政府对农村集体土地的严格管理目的在于长远及整体利益。 ??? 2、地方各级政府在土地中征收中的利益。我国实行土地国有，由政府代表国家行使土地的各项权利，实际上土地的所有者变成地方各级政府所有。土地储备制度实施之后，地方各级政府实质垄断了土地一级市场，县级以上土地储备中心成为城市建设用地的惟一供应者。目前这种城市建设用地的供应模式，使农村集体土地成了政府土地储备中最大的金矿，也是地方政府财政的终极支柱。地方政府自导自演的土地财政，以攫取农村土地增值收益手段维持着。 ??? 在土地征收中的“剪刀差”使农村的土地财产流向城市。据学者测算，自1990－2003年间，农民集体在国家工业化、城市化过程中在土地征收环节贡献值约3.53万亿元。这一统计测算值从一定程度上体现出农民在国家建设征收农用地这一非市场经济配置资源条件下产权交易主体的利益损失总量。扣除政府基础设施对地价影响后的增值，实际农民贡献值2.5万亿元。如果从1980－2003年期间，增值总额达到约4.3万亿元。 ??? 3、农村集体土地征收中农村集体经济组织及农民的利益。按照现行的征收集体土地的规定，对农村集体经济组织及农民的补偿坚持下列三个原则，一是国家认为征地是一种国家行为，也是农民对国家应尽的一种义务，不是农民向国家卖地，国家征收土地再出让时，决定不同地价级差地租是国家投资形成的，土地增值收益应当属于国家。二是征地补偿以使被征收土地单位的农民生活水平不降低为原则。三是征收土地的补偿是以土地的原用途给予补偿，而不是按征收以后改变的土地用途而改变土地补偿的标准和补偿办法。比如原土地是耕地或林地，因其有收益，就按耕地或林地的收益来补偿，原土地是未利用的荒山、荒地没有收益的，原则上不予补偿。 ??? 4、地方各级政府与村集体收益的利益比较。根据国务院发展研中心课题组的调查，在目前“合法的”房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配，只有20％到30％留在乡以下，其中，土地补偿费真正到达农民手里的只有5%－10%左右； 地方政府拿走土地增值的20％到30％；开发商则拿走土地增值收益的大头，占40％到50％。另据东北财经大学教授姜春海的研究，从