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“地产+互联网”的13种模式及2大瓶颈“房地产+互联网”可以诞生什么？这个问题激动着也困扰着所有地产人，明源君也一直在思考这问题。经过资料收集和采访，明源君发现，互联网已经深入改变了房地产行业开发策划、销售、后期服务等一切环节，而且这种改变还在持续中。一、开发策划阶段1.让产品本身拥有互联网思维：代表作品you+青年公寓you+国际青年社区在短期内获得可观的盈利有难度，但它代表着一种新的思维，即注重未来的需求。未来年轻人的生活与互联网高度融合，他们在住房消费上投入可能较少，更愿意把金钱用于消费娱乐上。you+负责人刘昕强调，YOU+的目标只是22-32岁的人群，这一群体的用户需要什么产品，他们就去做什么产品，并把这种产品做到极致，这就是他理解的互联网思维。比如，公寓开辟出更多的公共空间给大家交流娱乐，比如在房前屋后设置众多机关满足他们的个性需求。2.众筹户型、资金、客户、土地、开发商等一切资源：代表企业万通自由筑屋万通“自由筑屋”把主动权交给了用户：一切围绕用户的需求，重塑房地产开发的流程，并搭建线上、线下的专业系统，帮助用户通过互联网实现房地产定制化设计和订单化生产。“自由筑屋”的基本模式是：通过自由筑屋线上平台为依托，让用户提前参与目标产品的设计互动和选择，达成一定的数量，则进行群体性的订单化生产。在目标地块和目标产品相对明确的情况下，可以充分实现细分人群的聚集，完成更加多样、更加社群化的群体定制产品。对于用户来说，可以更好地实现好的产品、合理的价格以及社群化居住的可能性。为了帮用户达成所需，自由筑屋提供包括基于大数据系统的线上互动定制平台、整合的线下开发服务系统资源、丰富的项目土地资源以及开放性的用户所需生活配套供应链资源。万通同时也在众筹开发商和土地。万通众筹的阶段包括土地阶段众筹、产品定位阶段众筹、营销阶段众筹、运营阶段众筹。其中，土地阶段众筹实现购房用户参与股权投资；产品定位阶段众筹实现产品定制；营销阶段众筹实现寻找粉丝、规模销售；在运营阶段众筹，实现开发商作为GP成立有限合伙企业。明源君认为，万通提出的模式包括了所有的众筹模式，但到底哪些阶段的众筹可以成功仍有待时间检验。3.3D虚拟施工+工程质量追踪系统：代表企业龙湖在龙湖，手工画图人眼读图已经成为过去，龙湖的IT系统已更新至第四代。二维的平面图已经升级到3D虚拟搭建。也正因为如此，龙湖在模块的搭建上更细化，别的开发商会以容积率来搭建，而龙湖会细致到道路景观、平面布局，甚至户型。类似檐口构造、门窗体系、墙体颜色等这些“零部件”，也都被固定下来形成可复制的标准，它们加起来有300多项，光是檐口的构造就有5种，对应着不同的建筑形态。龙湖的系统可以虚拟施工，也就是各施工单位的入场顺序都可以确定下来，这保证了龙湖的工艺能被细化到惊人的程度。2011年，龙湖上马了一套客户投诉及工程质量追踪系统。这个系统把所有的客户投诉收集归类，分为150多种。然后，将这些信息追溯至土建工程师，并与人力资源系统打通，纳入绩效考核系统——投诉与相关人员未来升迁、奖金挂钩。这150多种投诉还将最终追溯到承建标段的乙方——总包和专业分工方，再与成本系统打通，进入龙湖的战略分工方体系，直接影响“金牌战略分工方”的评选。排名后三分之一的工程分包方年度绩效考核不能得A，而“金牌战略分工方”则可以在龙湖未来的招标里比别人享受一定的优惠。如果分包方的质量持续排名靠末，则可能取消分包资格。对分包方来说，要想得到未来潜在的千万元利润，就应该在现在多花两百万元把事情做好。二、产品销售阶段4.众筹买房共享收益：代表产品房宝宝，代表企业远洋地产明源君认为其实这种模式只是众筹中很小的一部分，只是做的企业很多。2014年中旬，P2P公司团贷网推出众筹买房产品“房宝宝”。“房宝宝”2014年6月首次上线，众筹目标是位于东莞的中信御园四期别墅。总共1400多万的众筹目标只用了22个小时达成，结束时年化约为40%，但房宝宝本身不承诺保本、保息。其模式相当于众人凑钱买别墅，关于是否售出或继续持有等问题则由众筹参与者共同投票。房屋产权属于第三方公司，与实际参与者形成委托协议约定代持的权利义务，由担保公司对第三方管理公司的行为进行担保。之后，万科与搜房网先后发起了“房产众筹”活动，两家都提出了购房者最低投资1000元、最高年化40%的口号。平安好房网也推出了用户最低众筹额为100美元的众筹，参与者按季度领取“房租”收益，需持有2-3年后才可考虑出售房产。远洋地产和京东金融的众筹界面，2014年11月12日显示参与人数近180000人，众筹金额达1200万。11日由于参与人数众多，众筹页面还瘫痪过一次。这次远洋地产“贡献”出的11套房源，原价最高的134.4万元，位于北京远洋新天地，原价最低的为24.8万元，位于秦皇岛远洋海世纪。远