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房地产外部融资模式及最新趋势分析 在房地产政策调控、房地产贷款门槛大为提高情况下，国内房地产开发商另觅融资渠道的诉求空前强烈。 总体上来说，房地产存在两种融资模式——内部融资和外部融资。内部融资主要是房地产开发企业运用自有资金和预租预售款再投资两种模式。外部融资对房地产开发企业更为重要，除了在国内发展比较成熟的商业银行贷款、信托、证券、债券融资等传统融资手段，房地产抵押支持证券、私募基金、房地产投资信托基金等创新融资模式在国内也正逐步兴起。 一、传统融资模式 （一）商业银行贷款 商业银行贷款仍是当前商业地产项目的主要资金来源。土地招拍挂之后，开发商将中标的土地抵押给商业银行，随后银行向其发放开发贷款。项目销售过程中银行向购买商业地产的个人发放按揭贷款帮助开发商实现销售收入回笼。商业地产进入运营期后，还能获得来自商业银行的流动资金贷款。目前5年商业贷款利率在6.55%-7.2%左右。 对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业70%的开发资金直接或间接来自于银行贷款，房地产企业对银行的依赖度明显过高。因此，自2003年起，国家对于房地产银行信贷基本上持监管收紧的政策，对整体房地产行业资金供给产生了极大的影响。 自2010年1月起，存款准备金连续12次上调后。2011年12月5日出现拐点，央行三年内首次下调0.5个百分点，并于2012年2月24日再次下调0.