天启2011年威海汤泉溪谷营销策划报告推荐.docVIP

天启2011年威海汤泉溪谷营销策划报告 威胜·南苑泉都大事记 2010年11月，项目举行分销说明会，并发售VIP认购卡； 2010年12月，项目举行集中选房活动，当天认购7350多房源，创造了威海房地产冬季选房奇迹。 2011年2月，项目已认购房源约500套。 2011年5月，项目举行售楼处开放活动。 2011年7月，项目已认购房源约700余套，已到达项目总房源数量的近80%。 望海·山海城大事记 2009年5月中旬，项目举行分销说明会； 2009年5月下旬，项目开始发售VIP认购卡，并在很短时间内发售1000多张VIP认购卡； 2009年6月中旬，项目举行集中选房活动，并在当天消化房源300多套。 2009年12月，项目认购房源累计约800套。 公司主要项目广告设计作品 【蓝湾半岛】 【名湾】 进入主题…… PART1——市场情况研究 PART2——项目现状研究 PART3——项目规划建议 PART4——项目推广思路 目 录 CONTENTS 本项目的目标 重新定位汤泉溪谷！ 抢占温泉旅游度假区话语权！ 代言开发商在温泉镇区域市场地位！ PART1 市场情况研究 威海未来三年的房地产发展方向 宏观视野 温泉片区城市化发展进程和房地产地位 微观视野 中观视野 本项目的市场地位及产品方向 （宏观经济环境、房地产总体市场发展） (两个基本面：供求关系---温泉片区未来的地位及价值演变) (项目指标：市场竞争性、借势性) 宏观视野 1 大势研判。 宏观视野 威海——全球最适合人类居住的范例城市，半岛蓝色经济区规划重点城市之一。 城市人口：在第六次人口普查中，威海常住人口为280.48万人，其中环翠区36.39万人、经济技术开发区18.98万人，工业新区8.50万人。 城市建设：今年来威海市为加快城市发展，响应提高经济保障用房政策，推出百余个城中村改造项目。 政策影响：自2010年4月份以来，国家就房地产价格增长过快，出台一系列调控政策，贷款限制、异地购房限制、房价限制，抑制投资性客户购买，从而控制房地产价格增长过快。 结论： 当前区域人口不足以支撑过高房价； 威海百余个城中村改造影响了威海房价的提升，持续周期至少还需要2—3年以上的时间； 当前国家调控政策变化莫测，情况不容乐观，房地产项目需要走短、频、快路线。 从目前市场情况来看，刚性需求依然较大，投资性需求减少，市区范围房款总价值在35万元以下的一房难求，总房款价值是刚性需求客群最关注的问题之一。 中观视野 2 片区价值。 温泉片区城市化发展进程和房地产地位？ 两个基本面： 城市价值：温泉片区价值2009-2011年得以凸显 市场地位： 2010-2012新区及温泉片区市场将在威海房地产未来新房供应结构担当主角 温泉的规划定位： 经区后花园 新区后花园 城市次中心 温泉立交桥 工业新区板块 经区板块 温泉板块 本案 交通规划： 温泉交通贯通南北，将成为威海交通枢纽 温泉立交桥：温泉立交桥重建，建成后将承载更大的交通作用； 青威高速：青威高速让温泉已经成为贯穿南北的必经之路； 威海新港：距离温泉只有几分钟车程的威海新港，将是威海海上客运的桥头堡； 城际铁路：跨越温泉的青烟威荣城际铁路将预示半岛1小时经济圈的实现。 温泉汤资源： 温泉天然资源，将成为威海温泉旅游新热点 A、温泉地热资源位置 温泉汤位于环翠区温泉镇温泉汤村西五渚河上游河谷中，地理坐标为东经122°12′14〃，北纬37°22′34〃。西距温泉镇4km，北距威海市12km。桃（村）－威（海）铁路、威（海）－荣（成）公路、机场公路从其境内通过，交通便利。 B、现状开采情况 温泉汤地热田现有依法持证开采企业4家，地热实际开采量700方/天左右，已审查转报省厅待批2家，地热开采量120方/天，合计用量820方/天。 C、水温及最大允许开采量 目前地热田共有7眼地热井，均位于温泉汤村西五渚河上游河谷中，水温在47.5—52.5之间，地下热水的最大可开采量为2223.62㎡/天。 结论： 地块面积规模较小，地块处于城南新起居住板块，区域大规划远景美好； 但当前区域周边旧村改造项目居多，周边环境形象较差，现阶段难以达到地块的高端形象定位； 地块地下温泉优势明显，引进入户可提升项目整体形象和价值。 微观视野 3 项目解读。 本项目的市场竞争和核心价值 (项目指标：地段价值、项目价值、同类竞争) 地段解析 工业新区周围——工薪阶层居住核心区 居住核心区 交通枢纽区 居住核心区：大量住宅集中开发，使其成为核心居住区 锦绣滨城、莱茵小镇、南苑泉都、温泉康城、温泉岛、温泉明珠…… 项目 主力户型 主力面积 均价 总价 分销点位 上月销售速度 剩余房源比例 城南人家 二室二厅 65㎡—88㎡ 3500元/㎡ 30万