世联长沙郡原美村2012年度营销方案134P.pptVIP

*;方案导读：;从国际形势来看，外需的下行将加剧中国目前的去库存压力，出口和经济增长速度均受到负面影响。 从国内形势来看，中国经济依然没有摆脱进入滞涨的危险，以货币为推动力的中国经济在这种情况下，不可能放松货币政策，紧缩的货币政策决定了四季度及之后中国房地产面临的依然是严峻的宏观环境。;数据来源：世联数据平台;道琼斯工业指数;世联研究认为，鉴于目前的欧债危机的恶化，以及美联储的政策走势，全球经济面临着更多的挑战，需求将显著下行，则对中国产生巨大影响： 1、外需的下行，将加剧中国目前的去库存压力，出口和经济增长速度均受到负面影响，同时会刺激中国内需转型的动能。 2、全球避险情绪升温促使美元资本回流，将有效削减中国的热钱流入压力，因此会减少热钱推升国内资产价格的现象。 3、美元指数见底上升，大宗商品价格下行，有效减少输入性通胀的压力。;国内经济;;世联研究认为，受2008年4万亿刺激政策的后遗症和过度依赖投资驱动的经济结构影响，一方面，在结束了货币放松政策之后，CPI在一定时期内仍然处于高位；另一方面，中国经济进入新一轮去库存化周期，外需和投资的下降将令GDP增速下降。因而，滞涨的风险仍然存在。 在CPI高企和GDP增速下降，使得货币政策陷入了进退两难的维谷。因而货币政策在回归常态之后，只有因时势而微调，放松的概率较小。;*;*;抗击政策风险;方案导读：;金额目标： 销售7.5亿;;望庄：现房。38套；面积150-190 ㎡ ；上半年清盘，月均去化6套;燕园：现房。26套；上半年清盘，月均去化速度4套;丽园：待售158套；年内清盘，月均去化13套。;*;*;*;;方案导读：;区域价值梳理;区域价值梳理;区域价值梳理;区域价值梳理;区域价值梳理;项目价值梳理;项目价值梳理;项目价值梳理;项目价值梳理;项目价值梳理;项目价值梳理;项目价值梳理;项目价值梳理;项目价值梳理;*;*;*;鹭庄产品价值：地势优越，顺应天地大势;鹭庄产品价值：风景独特，山水交错;鹭庄产品价值：独特院落，精美外观;项目价值梳理;项目价值梳理;项目价值梳理;项目价值;区位价值：长株潭融城核心、交通便利、配套完善、资源景观价值高 项目价值：900亩超大规模、稀缺原生态山体资源、复合产品、市镇级配套。 物业价值：国际一级资质绿城物业+郡原强强联手。 品牌价值：专业出身、品质口碑、高端精品。;方案导读：;*;洋房客户：客户来源主要集中在雨花区，周边地市县以邵阳娄底居多。;洋房客户：以自住为目的置业比例超过80%；购买因素排序为：环境产品区域、品牌价格。;别墅客户：别墅客户锁定绝对高收入群体;别墅客户：别墅自住客户关注点集中在舒适性;别墅客户：购房政策在年内逐步显现影响;公寓客户：精装公寓客群明显区别于别墅客群;公寓客户:本项目精装公寓产品的特殊性影响到部分刚需购买;2011年度客户总结 客户对项目的整体规划、环境认可度高 客户接受并认可联排新品的定位，形成联排呈热捧趋势 各种产品有各自不同的客户群体，部分产品客户群体交错 下半年起，客户受政策限制影响明显;坡地别墅客户：客户锁定绝对高收入中顶级客户;;*;方案导读：;长沙别墅板块特征：长沙共分为5大别墅板块，其中南城板块以及市府金星北为成熟别墅版块，南城是当前别墅供应重地;南山白鹤，后续约25万平别墅;域别墅市场板块特征：区域内包含多个在售、将售别墅项目；联排均价在10000元/㎡，独栋均价在12000-15000/㎡。; 规模：区域别墅项目的规模普遍较大，大多数项目都在数百亩以上，别墅类型主要以独栋和联排为主。 建筑和园林：园林绿化率多在40%-50%，大部分楼盘拥有较好的自然生态资源，建筑风格主要以欧式风格为主。 区域别墅推货主要以联排和独栋为主。 从区域个面积段的物业供应情况来看，联排的主力面积在180-260㎡之间，小独栋的主力面积为280-450㎡之间，大独栋在600-1000㎡之间； ;从区域销售情况来看，联排畅销户型在200-240㎡之间，独栋畅享户型主要为小独栋，面积在260-380㎡之间，畅销面积有进一步紧缩趋势。 从均价来看，独栋价格在15000-16000元/㎡左右，双拼多在13000元/㎡ ， 城市近郊联排价格则在10000-13000元/㎡，城市远郊7000-8000元/㎡左右， 区域别墅的价格比高层价格要高出一倍左右。;“长沙的房价很便宜，一线城市的房价太贵了，在北京、深圳郊区买个高层都可以在长沙买个别墅了，所以很多一线城市的湖南客户回来买房子，很多人是因为看到了投资升值的潜力，也有很多人在一线城市买不起别墅，到长沙 买个别墅来住，实现住别墅的愿望” ——保利阆峰云墅资深销售代表 “长沙本地人，有钱的比率毕竟相对比较少，经济整体就处于一般的水平，要很多人能买得起很贵别墅的 很少，长沙一半以上的