成都中级会计职称培训老师刘越旦课件：第04章：-《企业会计准则第3号—投资性房地产》与税法差异(14页).pptVIP

企业会计准则与税法差异及调整 主讲老师：刘越旦 中国注册会计师·律师 电话：158 0283 3374 第一节　投资性房地产的范围 第四章：《企业会计准则第3号—投资性房地产》与税法差异 企业会计准则 企业所得税法 第三条 下列资产属于投资性房地产： （一）已出租的土地使用权。 （二）持有并准备增值后转让的土地使用权。 （三）已出租的建筑物。 第四条 下列各项不属于投资性房地产： （一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 （二）作为存货的房地产。 第五十六条　企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。 《企业所得税法》没有单独定义投资性房地产，因此，对于依照《企业会计准则》确认的投资性房地产，即有特定用途的土地使用权和建筑物，在税法处理上仍需按照一般的无形资产和固定资产进行。 第四章：《企业会计准则第3号—投资性房地产》与税法差异 第二节　投资性房地产的初始计量与计税基础差异 第四章：《企业会计准则第3号—投资性房地产》与税法差异 企业会计准则 企业所得税法 第七条 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 （一）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 （二）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。 第五十六条　企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。 前款所称历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。 　 第四章：《企业会计准则第3号—投资性房地产》与税法差异 企业会计准则 企业所得税法 借款费用的资本化计入投资性房地产成本。 《企业所得税法实施条例》 第三十八条规定：非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，超过部分的利息支出不得在税前扣除。《企业所得税法》 第四十六条规定：企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。 财税〔2008〕121号?规定：企业实际支付给关联方的利息支出，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：金融企业5：1；其他企业2：1。 因此，纳税人外购或自行建造投资性房地产发生的借款费用，若已按借款费用准则的规定进行了资本化处理，但仍存在税法规定不得扣除的借款费用，会导致投资性房地产的计税基础小于会计成本，以后期间按计税基础计算的固定资产折旧与按会计基础计算的差异，需作企业所得税的纳税调增处理。 第四章：《企业会计准则第3号—投资性房地产》与税法差异 第四章：《企业会计准则第3号—投资性房地产》与税法差异 企业会计准则 企业所得税法 超过正常的信用条件购买投资性房地产(如采用分期付款方式购买投资性房地产)，购入的投资性房地产的成本以各期付款额的现值之和确定,与付款总额之间的差额计入未确认融资费用。 第五十六条　企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。 前款所称历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。 税法规定超过正常信用条件期限付款的投资性房地产的计税基础不按照现值计价，从而导致该投资性房地产的会计成本小于计税基础。 第四章：《企业会计准则第3号—投资性房地产》与税法差异 第三节　投资性房地产的后续计量与税法差异 投资性房地产后续计量分为成本和公允价值两种模式，企业只能选择其中一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。第十二条 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28 号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。差额计入“留存收益”。 　　已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 [举例说明] 第四章：《企业会计准则第3号—投资性房地产》与税法差异 1.成本模式计量的投资性房地产 第四章：《企业会计准则第3号—投资性房地产》与税法差异 企业会计准则 企业所得税法 在成本模式下，企业应按固定资产和无形资产有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按资产减值的有关规定处理。 【思考】（1）取得收入；（2）计提折旧（摊销）；（3）减值准备时账务处理？ 减值准备不得扣除，计提减值准备时，做纳税调增；处置投资性房地产转销减值准备时，做纳税调减。 　 2.公允价值模式计量的投资性房地产 第四章：《企业会计准则第3号—投资性房地产》与税法差异 企业会计准则 企业所得税法 第十一条 采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折