第五章 补充以房养老的探索.ppt

中国养老制度探索——以房养老 “以房养老”在西方已有多年历史，我国“以房养老”需相关制度配套，未来可能不失为一种选择。  ——民政部副部长窦玉沛 2007年10月17日 以房养老的实施模式 在我国是谁最早提出以房养老？ 以房养老在中国的试点 以房养老将会给我们带来什么？ 哪些问题成为其实施的障碍？ 以房养老的介绍 美国一位60岁的老太太，前不久申请了一项“住房反向抵押贷款”，把自己的住房抵押给银行，每月多了几千美元收入，这样她就可以潇洒地到各地去旅游。而银行则要一直等到她去世后，才会收回这套住房……这就是时下在美国流行的“以房养老”模式。 以房养老实施模式 （一）原始形态 ——出售住房，住进养老院养老 老年人出售自己的住房产权和使用权，靠售房款住进养老院。 （二）中级形态 ——遗赠抚养 是拥有住房产权的老人与事先选择的可靠人士，签订一份以住房为标的的“遗赠扶养”协议。按协议，抚养人在老人余存生命期间每期支付一笔固定费用维持老年人的日常生活。到老年人一命归西时，就将该住房的产权完全让度给抚养人。 （三）高级形态 ——反向抵押贷款 “以房养老寿险业务” 是投保人将自有房屋的产权抵押给银行或保险公司，自己则终身继续使用该房屋，保险公司则按月向投保人支付给付金，也即终身支付。直至投保人亡故，保险公司才将该房屋收回，进行销售、出租或拍卖。 以房养老在中国的试点 都说养儿防老，现在养套房子也能搞定自己的养老大计了！ 最早提出： 中国房地产开发集团前总裁 孟晓苏 2003年3月 最早的实践： 2005年4月初，南京汤山留园公寓 “给我你的房子，我替你养老” “以房换养”计划主要针对的是南京市年满60周岁的老人，老人需在南京市区拥有一套至少60平方米的住宅，老人将住房的使用权划归为养老公寓，自己拥有住房的所有权，但自己必须迁至养老公寓，并享受免费养老服务。 现在虽然没有销声匿迹，却也门庭冷落 上海模式： ６５岁以上的市民，可将产权房卖给上海市公积金管理中心，一次性收取房款；房屋再由公积金管理中心返租给卖房者，公积金管理中心成房东。 北京 石景山 养老房屋银行 60岁以上的老人在入住五星级花园式养老院，同时，委托“养老房屋银行”对原住房出租，租金用于抵扣老人在养老中心所需费用，而房屋的产权仍归老人所有。 市场化 幸福人寿 孟晓苏筹建“幸福人寿”保险公司 在保监会认可由保险机构作为“以房养老”运作实体的模式之后，幸福人寿逐步完成了股东募集、企业注册等筹备工作和相关审批程序。 “如果不出意外的话，下个月（10月）幸福人寿就将挂牌开业，主营‘住房反向抵押贷款’。发起和推动以房养老的孟晓苏将亲自担任这家股份制企业的董事长 张先生，62岁，住房面积196平方米，房屋八成新，位置优越。经评估房屋现价145万元。按我国男性人均寿命69.63岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为10年。10年后房屋折损26万元，房屋与土地增值预计26万元，两者抵消。保险公司扣除预支贴现利息25%(按年息6%计算)，按75%计算给付额为108.75万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，张先生每月可以得到近1万元。 以房养老将会给我们带来什么 金融理念和知识 保险风险 遗产继承规定 土地使用权 有关房产，相信大家在10年前就一定听说过美国老太和中国老太在天堂对话的故事。 美国老太说：我奋斗了一辈子，昨天终于还清住房贷款了。 中国老太太说，我攒了一辈子钱，临终才买了这套房，可惜还没来得住。 于是，受这个故事的启发，越来越多的中国人靠按揭贷款圆了住房梦。 然而，近来中美两国老太的天堂对话又有了新版本。 这次，美国老太太改口了，她对中国老太说：昨天，在我临进天堂之前，终于把我房子等值的钱花光了。 原来，美国老太在60岁时申请了一项“住房反向抵押贷款”，把自己的住房抵押给银行，每月多了几千美元收入，这样她可以潇洒地去法国旅游、去韩国整容、去瑞士滑雪。而银行则等她去世后，收回了这套住房…… 对于天堂里那个美国老太来说，房子就像个巨大的“储蓄罐”，年轻时的每月还贷就好像