房地产估价练习.docVIP

一、计算题 1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该类土地每平方米需600元；地上建筑物总建筑面积2000平方米，于8年前交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时建造同类建筑物每平方米需1000元，计该建筑物尚可使用32年，残值率为5%。试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。 2、某宗出租的房地产，建筑面积为40000㎡，容积率为4，土地使用期限为0年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的0％。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月0元/ ㎡，年平均空置率为20％，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8％，该房地产现时土地单价为2100元／㎡，土地报酬率为8％，建筑物报酬率为10％，计算土地总价建筑物总价房地产价值该房地产在2010年10月1日的土地总价建筑物总价房地产价值[房地产纯收益—（ ）]/土地还原利率。 A、土地纯收益；B、建筑物价格* 建筑物还原利率；C、建筑物总收益；D、房地费用 9、从理论上讲，获取纯收益的可靠性越低，选用的还原利率应（ ）。 A、越高；B、越低；C、不变；D、越可靠 10、收益法公式V=a/r成立的条件是（ ） A、a每年不变、有限年限、r每年不变且大于零； B、a每年不变、无限年限、r每年不变且大于零； C、a每年变化、无限年限、r每年不变且大于零； D、a每年变化、有限年限、r每年不变且大于零； 11、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为（ ） A、一般生产用房、腐蚀性用房、非生产用房； B、一般生产用房、非生产用房、腐蚀性用房； C、腐蚀性用房、一般生产用房、非生产用房； D、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性用房； 12、一般情况下，房地产估价服务费的计取基础是估价对象的（） A、资产原值；B、评估值；C、重置价格；D、市场价格 13、定型式估价报告的组成部分包括封面、目录、致委托方函、估价结果报告、（）及附件。 A、估价对象概况；B、影响因素分析；C、估价分析报告；D、评估测算分析。 14、采用成本估价法评估房地产价格时，其重置成本是该房地产（）的价格 建造时B、估价时点；C、评估作业时D、委托评估时。 四、多选题 1、对一宗房地产同时采用三种不同的方法估价，计算出三个价格，则 （ ） A、这三个价格应是相等的； 最后评估价格可采用这三个价格的平均值； 可采用这三个价格中的某一个作为最终评估价格； D、在这三个价格的基础上，估价人员根据自己的经验进行修正，确定一个评估价格。 2、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求（ ） A、与估价对象具有类似性；B、交易日期与估价时点接近；C、交易双方有经济关系； D、成交价格是单价。 3、房屋估价时，确定其面积的依据有（ ） A房屋所有权证所载面积；B、房屋现有实际面积；C、建筑竣工图所载面积（竣工但未办理产权证时）；D、房屋买卖合同所载面积。 4、按照房地产估价师执业资格制度暂行规定，申请参加房地产估价师执 业资格考试须提供（ ）三个文件。 学历证明；B、实践经历证明；C、个人身份证明；D、职称证明； 报名申请表。 5、征地补偿费包括（ ）及土地补偿费； A、地上建筑物、构筑物补偿费；B、青苗补偿费；C、房屋结构价差； D、交通补助费。 6、我国土地使用权出让可以采取（ ）方式。 征用；B划拨；C、拍卖；D、招标；E、协议。 7、受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有（ ） 估价时点；B、估价目的；C、估价对象；D、估价原则。 8、运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有（ ） 估价人员所确认的房屋成新度的准确性； 会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性 房屋结构类型确认的正确性； 房屋重置价格的准确性。 9、根据国家有关规定，房屋完损登记是根据房屋（）的完好、损坏程度来划分的。 A、结构；B、设备；C、设计；D、装修。 五、判断题 1、房地产价格实质上是关于房地产权益的价格（ ） 2、遵循房地产估价的合法原则，即估价机构或人员应有合法的评估 资格。（ ） 3、估价时点不一定是现在，也可以是过去或将来。（ ） 4、用市场比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标的价格，需进行交 易情况修正。（ ） 5、综合还原利率=土地还原利率+建筑物还原利率。（ ） 6、房屋拆迁作价补偿金额是按照