2016年最新上帝欲让其毁灭，必先让其疯狂-记日本房地产泡沫破灭经过.doc

一、疯狂 1986 年到1991 年，日本六大城市地价上涨2.07 倍，CAGR 为25.2%； 1984 年到1988 年，东京都宅基地的资产额由149 万亿日元升至529 万亿日元，增加2.6 倍。东京都宅基地的资产增加额是同期日本GDP 增加额（72 万亿）的5.3 倍。 二、毁灭 1992 年泡沫破灭之后，日本地价持续下降14 年，直到2006 年才有所回升； 2007 年底，六大城市土地价格仅相当于1991 年高点的27.7%；绝对价格也只相当于25 年前，也即1982 年的水平； 三、背景 1、日本房地产市场概况 日本采取住宅分类供应，低价公房调节住房市场价格的机制。由地方政府及住宅公团建设公营住宅，出售或出租给中低收入阶层；由私营发展商提供商品房，满足中高收入阶层需求；政府通过低价公房来调节住房价格，1966-2000 年，新建公营住宅占全部新建住宅的比例达45%左右。住宅金融公库为地方政府及住宅公团提供建房资金，为所有居民提供个人住房抵押贷款，其资金来源主要是财政拨款和邮政储蓄贷款；1960 年后民间金融机构开始参与个人住房抵押贷款业务。 日本实行土地私有制，一般情况下，家庭是土地的净出让方，而政府和企业是土地的净买入方。企业是土地价格上涨的最主要推动者。在1985-1992 年，日本企业购买了价值45.97 亿日元的土地，而家庭出让土地的收入高达83.42 万亿日元。 2、日本的城市化进程已经接近尾声 战后日本在创造举世瞩目的经济高增长奇迹的同时，也创造一个至今无人打破的城市化发展纪录：1947 年到1965 年，仅仅18 年的时间，日本城市化率由33.1%提高到68.1%，年均提高1.94 个百分点，年新增城市人口约228 万人。其中1947 年到1955 年，城市化率每年提高2.9 个百分点，城市人口每年增加305 万。到1985 年，日本的城市化已经达到76.7%，日本的城市化已经接近尾声。 3、1980 年代以前日本土地市场情况：“土地神话” 与快速城市化相伴的是土地价格和房价的快速上涨。这在日本形成了所谓的“土地神话”。 土地神话是指土地价格的上涨幅度会永远高于物价上涨幅度。主要是因为日本国土面积非常狭小，土地被认为是最为可靠的财富，生产技术可以不断发展，商品可以不断生产出来，国土面积却无法扩大，因此，土地价格似乎会只升不降。 （笔者注：这让我想起了开发商的最大忽悠：房地产只会升值不会贬值！多么可笑的论断！人性在贪婪中泯灭。） 日本统计局公布的资料显示：从1956 年到1985 年的30 年间，日本名义GDP 增长了约38.6 倍，而全国土地价格和六大城市平均土地价格分别增长41.8 倍和56 倍。这正是土地神话的现实依据。 3、日本宏观经济面的变化 1970 年所发生的两次石油危机是日本宏观经济的重要转折点。经济增长的速度和方式均发生了重大变化。 （1）宏观经济由“高速增长”转为““稳定增长” 如图所示，在第一次石油危机以前，日本宏观经济年均增长率超过10%，但是从第一次石油危机开始，日本的实质GDP 增长率下降到4%左右的水平。 （2）日本经济增长方式由“投资主导型”转为“出口主导型” 战后日本，进入工业化进程和城市化进程的高潮。这一时期最为显著的特点就是基础设施建设滞后，产品供不应求，国内缺乏资金，投资利润率高涨。固定资产投资成为这一时期，经济增长的主导方式，而出口的主要任务在于获取资金，以便于引进技术和设备。 到1970 年初，日本的重工业化进程和城市化进程基本结束，国内产能过剩，产品供过于求，国内投资增速放缓，投资主导型经济增长方式面临瓶颈，日本经济开始向外需求突破。出口的主要任务变为消化国内过剩产生，维持经济增长。经济增长方式逐渐由“投资主导型”转变为“出口主导型”。 日本的出口额在1979 年突破1000 亿美元大关，1986 年突破2000 亿美元。而经常项目顺差的增长更为惊人：1979 年和1980 年，经常项目顺差仅分别为18 亿美元和21亿美元，但是1981 年暴涨了近10 倍，达到200 亿美元，此后逐年上升至1986 年的928 亿美元。 （3）日元的国际化 日元国际化进程起步于1970 年代初，1985 年《广场协议》后基本实现。 日元国际化包括日元汇率改革和外汇管制改革。前者的最终目标是汇率自由化，后者的最终目标是外汇进出自由化。 在日元汇率改革方面：1971 年，布雷顿森林体系开始解体，美元贬值，日元一次性升值14.4%。1973 年布雷顿森林体系最终解体，日本开始实行浮动汇率制（当然其实质是在政府控制下的管理的浮动汇率制，日元对美元基准汇率并未发生变化）。1985 年9月《广场协议》之后，日本汇率基本实现了市场化。 在外汇管制改革方面：1980 年代基本完成外汇进