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房地产项目可行性分析探讨 根据市场行情预测项目销售均价 * 市场可行性分析——从区域经济、房地产市场供应、市场需求预测、土地条件、周边 资源及配套等多方面分析地块开发不同产品的可行性。 经济可行性分析——在市场可行性分析的基础上，通过具体的经济测算，以投资利润率、 财务内部收益率、利润总额等数据作为财务评价指标来判断项目的可 行性。 经济可行性分析 初步的经济可行性分析 详细的经济可行性分析 一般是指只有地块与相关规划设计要点等资料，没有建筑规划设计方案提供具体的测算数据。 凭经验进行的初步估算。允许测算的误差在20%以内。 建筑规划设计方案已出，有可供测算的具体数据资料。允许测算的误差在10%以内。 进行初步经济测算前需了解的一些资料 土地面积： ㎡ 容积率： 建筑覆盖率： 车位配比： 相关的设计规划要点： 案例 用地面积：16262㎡ 规划设计要求： 规划地块容积率限制：不大于5.0 建筑单体退让红线要求： 东北面：建筑单体退让60米道路控制线不小于6米 东北面、西北面：建筑单体退让用地红线不小于12米 西南面：建筑单体退让24米道路控制线不小于6米； 停车位控制：该项目停车位应按照不小于计入容积 率建筑面积0.7位/100㎡进行设置 满足90/70政策 拟定建筑规划设计指标 569个 停车位 74135.45㎡ 住宅面积 按停车位的一半做地下车库，每个车位按35㎡进行估算。 9960.48 ㎡ 地下车库面积 一般占总建筑面积的0.5%~1% 406.6㎡ 公共设施用房面积 6768㎡ 商业面积 81310㎡ 总建筑面积 项目经济指标 根据项目地块的形状以及规划设计的指标要求，如图所示，建筑红线的区域范围面积大约为长155米×76米=11780㎡。 按照建筑覆盖率为30%进行初步测算，单层建筑面积最多可建11780×30%=4878.6㎡。项目地块三面临路，具有商业 价值，建议在地块东北面、西北面、西南面设置临街商业两层，以铺位进深12米计算，商业单层面积约为3384㎡，总 建筑面积为6768㎡，一般来说，商业面积占到总建筑面积2%左右即可满足社区配套商业的需求，考虑到地块周边未来 的发展以及项目商业价值的提升，建议商业面积做满三面，即建筑面积为6768㎡。 住宅销售均价：4000元/㎡ 商业销售均价：10000元/㎡ 车位面积小常识： 2.5m 5.1m 双向车道宽度：6m 进行经济测算 静态的经济指标测算—— 一般是指对项目在销售完毕后，对可实现利润总额、投资利润率、资本金利润率等指标进行的测算。一般只适用于开发 经营周期为两年以内的项目，对于开发周期长达3-5年甚至更长的项目而言，静态盈利性分析指标参考性意义不大。 动态的经济指标测算—— 对项目分期开发进行测算，以财务内部收益率（FIRR）和财务净现值（FNPV）为主要的财务评价指标。 项目总投资估算 项目总投资估算说明 投资成本费用主要包括开发成本和开发费用两大部分 开发成本： 1、土地费用——土地出让金+拆迁安置补偿费+征地费用 2、前期工程费用——前期工程费主要包括地块三通一平、水文地质勘察费、规划设计费 3、建安工程费用——主要包括桩基础、土建工程、一般水电工程、电梯、消防工程、通讯工程、燃气、有线电视、 智能化设施等。 4、基础设施建设费——基础设施建设是指建筑物2M以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用 包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施 与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般占到建安工程费的15%左右。 5、公共配套设施费——公共配套设施建设费用是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设 施的建设费用。主要包括：居委会、派出所、托儿所、公共厕所、停车场等。 6、开发期间税费——开发期间税费是指房地产项目开发期间所需交纳的税费，主要包括：固定资产投资方向调节