房屋建筑物评估操作方案推荐.docVIP

一、总体要求  房屋建筑物评估操作方案  ? 了解资产的真实状况，确保资产真实存在，不重不漏，确保账、卡、实 物与申报表相符。 ? 对纳入评估范围的全部房屋建、构筑物逐项进行现场勘察核实，作好勘 察记录，逐项核对产权证或产权替代文件资料，按本方案的要求编制评估案例， 撰写评估说明，并完成相应的工作底稿。 ? 作价依据应充分、合理，评估方法选取应得当，并对确定的评估方法正 确理解与运用，确保收集的作价及其他相关资料详实可靠，客观公正反映资产的 真实公允价值。 ? 对评估结果的增减值作出客观、合理的分析。 房屋建、构筑物评估具体应包括以下工作内容： 1.了解房屋建、构筑物基本概况； 2.核对和验收房屋建、构筑物申报明细表； 3.确定房屋建、构筑物评估重点； 4.清查、现场勘察及资料收集； 5.评定估算和结果分析； 6.撰写评估说明； 7.整理和编制底稿。 二、了解房屋建、构筑物基本概况 根据确定的评估目的，明确房屋建、构筑物的评估范围。 了解房屋建、构筑物基本状况。主要了解购建时间、分布地域、所处地址 的地况、地貌、气候等情况，初步了解建、构筑物的资产管理情况、使用、维护 保养状况、建、构筑物的项数、建筑面积、用途、建筑结构类型及特点、产权状 况，账面值的构成，何年何月进行过清产核资或资产评估，是否曾调账。 通过对委估资产的了解，初步掌握评估工作量和评估难点、重点。 1  三、核对和验收评估申报明细表 验收企业提供的“申报明细表”，使其符合评估要求。本次负责的申报明细 表共包括 张表：表-1 房屋建筑物、表-2 构筑物及其他辅助设施、表-3 在 建工程土地工程表、表 4-7 为租赁物业表。 请企业提供“固定资产分类汇总表”，每一类固定资产的原值、累计折旧要 与明细分类账核对一致，各类固定资产加总合计正确，并与资产负债表金额核对 一致。检查申报明细表账面价值是否与会计报表相符，对申报明细表填写不符合 评估要求之处，应要求企业及时修正。并在修改后的每张账明细表左上角加盖公 章。 四、清查、现场勘察核实及资料收集 (一)清查及现场勘察核实 现场勘察阶段是评估人员合法、合理、客观公正进行评估的关键环节，是 最大限度地降低评估风险的关键阶段，评估人员应对此高度重视。通过该阶段， 评估人员应该能够确定评估重点，找出可能影响评估结果、产生评估风险的特殊 事项。 1.与资产管理人员座谈，认真听取资产管理人员对评估对象概况的介绍， 在资产管理人员的陪同和协助下进行现场勘察、核实工作。 2.现场勘察的范围 对于纳入评估范围的房屋建、构筑物应逐项进行勘察核实。 3.现场勘察核实的内容 (1)产权状况的核实 逐项核实企业提供的产权证明资料，判断其有效情况，将核实结果在清查 结论中注明。 (2)现场勘察 根据企业提供的建、构筑物评估申报明细表，核实明细表中建、构筑物数 量是否与申报情况一致；对建、构筑物的账面价值、建成年月、建筑结构、建筑 面积、用途、产权、项数等内容核对账、卡并进行实地勘察核实；了解建筑物的 拆、改、扩建等情况，同时现场勘察建筑结构及特点、装修、给排水、配电照明、 采暖通风等配套设施、设备的使用状况。 2  结构：根据结构类型对承重墙、梁、板、柱进行细心观测，查看有无变形 开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否 有风化以及风化的严重程度，籍以判断建筑物基础及结构的安全性。 维护、装修：查看的内容：装修、有无脱落、开裂、损坏、装修的档次、 新旧程度等；非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等有无损坏、丢失、 腐烂、开裂等现象。 设备设施：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀、电气绝 缘有无老化，能否满足使用要求。 采用市场法评估还应重点勘察评估对象所处地理位置、环境、景观的优劣、 交通情况、规划限制条件、朝向、配套设备设施等影响房地产价格的一般因素、 区域因素和个别因素等。 4.与企业共同对勘察核实中发现的遗漏、重复以及错误之处进行修改，确 认评估申报明细表内容。 5.将勘察核实情况和数据认真记录于工作底稿中，并撰写房屋建、构筑物 清查核实结论和清查调整说明。 (二)资料收集 应当充分收集与房屋建、构筑物评估相关的信息资料，并确信资料内容的 合理性、相关性和完整性以及资料来源的可靠性。根据评估业务的需要，要求委 托方或资产占有方等相关当事方提供评估所需资料，并对企业提供的资料进行必 要的查验。 1.搜集资料的渠道 (1)委托人提供；(2)实地勘察获得；(3)到政府有关部门查询；(4)市场调 查收集；(5)询问当事人、咨询公司等。 2.基础资料 收集企业填报的评估申报明细表盖章件、产权证明类资料及其他企业提供 的评估所需资料。 3.作价依据资料 评估所需的资料主要包括下列