房地产经济学 第四章 房地产市场推荐.pptVIP

房地产经济学 建筑之家 4 房地产市场 房地产市场概述 房地产市场供求分析 房地产市场的运行 4.1 房地产市场概述 市场的一般概念 房地产市场的概念 狭义：指房地产交易的专门场所。 广义：指整个社会房地产交易关系的总和 。 组成要素： 主体:主要参与者:使用者、供给者、管理者、各中介组织 客体:房地产产品及其权属证书 交易组织机构 房地产市场体系划分 房地产市场的特点和功能 房地产市场体系划分 按市场运行层次划分 按市场交易客体划分 土地市场、房产市场、房地产金融市场、房地产中介市场 按物业类型划分 住宅市场、商业房地产市场、写字楼市场、工业房地产市场、特殊房地产市场 按覆盖（影响）范围划分 国际性、全国性、地方性房地产市场 其他分类 按市场运行层次划分 房地产市场的特点和功能 房地产市场的特点 区域性 竞争不充分性 供给调节的滞后性 交易的复杂性 与金融的关联度高 政府干预性强 房地产市场的功能 资源配置功能 信息传递功能 价值实现和价值评价功能 4 .2 房地产市场供求分析 房地产市场的供给与需求 供给与需求的一般概念：微观、宏观概念 房地产供给 指生产者在某一特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品或劳务的数量，即房地产市场供给。 指某一时期全社会房地产供给的总量即房地产总供给。 房地产需求 指消费者在某一特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够购买的房地产商品或劳务的数量，即房地产市场需求。 指某一时期全社会房地产需求的总量即房地产总需求。 房地产市场供给分析 房地产市场需求分析 房地产市场供给分析 房地产供给类型 土地供给：自然供给、经济供给（短、长期） 住宅供给 住宅存量：指在一定时点上统计的现存的累积房地产再交易总量，不包括虽已建好但尚未交易的房地产增量。 住宅流量（增量） 指每一时期房地产供给的新增加量，即增量市场产生的房地产增量 指每一段时期内房地产所有特征所提供的无形的消费效用的总和。 房地产供给特点 缺乏弹性：短期、长期供给弹性 层次性：现实供给、储备供给和潜在供给 滞后性 房地产供给影响因素分析 房地产供给弹性分析 供给影响因素分析1 影响土地供给因素 自然限制因素 经济因素 土地使用者成本：UL=r＋Te＋S－P 交易费用 技术因素 制度因素 影响增量房产供给因素 经济因素：房地产价格、需求、成本等 信息、预期 政策因素 建筑业技术水平及劳动生产率 资金来源与数量 供给影响因素分析2 影响存量房产供给因素 直接因素 由于灾害、拆除或转为它用引起的总量的减少 由于新建筑量、改造或由其他用途的转变引起的总量的增加 经济因素：房地产价格、需求、成本等 信息、预期 政策因素 建筑业技术水平及劳动生产率 资金来源与数量 房地产供给弹性分析 供给弹性 价格供给弹性系数：Es=(△Q/Q)/(△P/P) 土地供给曲线 自然供给曲线 经济供给曲线 短期、长期供给曲线 房地产供给曲线 增量房地产供给曲线 短期供给曲线 长期供给曲线 存量房地产供给曲线 土地供给曲线 增量房地产厂商短期供给曲线 增量房地产长期供给曲线 存量房地产供给曲线 房地产市场需求分析 需求类型 土地需求：派生需求，取决于它与其他投入品结合后产生收益的能力。 住宅需求 有效需求：De=f(收入，房价，抵押贷款能力) 潜在需求： Dp=f(人口等) 房地产需求特点 多样性、层次性 、区域性、双重性、可替代性 房地产需求影响因素分析 房地产需求弹性分析 需求影响因素分析 影响土地需求因素 城市人口 国民收入 景气预期 投资渠道（投机） 土地制度和财产税制 城市经济形势 影响住宅需求因素 人口总量与人口结构 国民收入的增长速度与分配结构 国家政策 住房价格 其他经济因素：利率、储蓄、通货膨胀、投资等 需求弹性分析 需求弹性 价格需求弹性系数：Ed =(△Q/Q)/(△P/P) 收入需求弹性系数:Ed =(△Q/Q)/(△Y/Y) 土地需求曲线 土地需求曲线 土地投机需求曲线 无偿划拨土地需求曲线 （8.31之后取消） 有偿偿划拨土地需求曲线（8.31之后取消） 增量房地产需求曲线 存量房地产需求曲线 土地需求曲线 住宅需求曲线 存量房地产需求曲线 4.3 房地产市场的运行 房地产市场机制 房地产市场的供求均衡 房地产市场均衡模型 土地市场均衡 增量房地产市场均衡 短期市场均衡 长期市场均衡 存量房地产市场均衡 存量—流量模型 蛛网模型 闲置和过度需求模型 房地产投资与消费市场模型 房地产市场运行整体互动机理分析 房地产市场机制 市场运行机制 供求机制 价格机制 竞争机制 宏观调控机制 城市规划控制和土地供应计划机制 财政税收机制 信贷及利率机制 供求机制 供求机制的作用范围有限 供给满足需求的方式较多 供求均衡需要很长时间