立项、成本指导价及目标成本价管理规定推荐.docVIP

立项、成本指导价及目标成本价管理规定 第一章 总则 第一条 目的：为保证立项项目的可行性和超标项目发生的合理性，减少盲目性；实现全员参与，提高成本控制意识；达到成本事前控制的效果，特制定本规定。 第二条 本规定适用于广东珠江投资有限公司地产板块下属各地区公司和项目公司的各项成本性开支的价格监控及其相关工作。 第二章 立项 第三条 必须立项的项目： 年度具体工作计划、预算及目标成本价里均没有的项目； 2、因营销需要而将分期分区开工计划中的部分项目（包括园建、绿化、公共设施等）提前开工或新增的项目； 3、为降低综合投资成本或满足已开发项目交付使用的需要而提前开工或新增的部分项目（包括公共设施、基础配套等）； 4、为满足楼盘销售需要而临时增加的项目（包括永久性及非永久性但不划入营销费用的）； 5、年度计划开工项目中已经开始施工，因发生单项工程（设计）变更而引起返工及新增的项目； 6、公益及商业性赞助的立案工作； 7、咨询类合同。 第四条 立项申请报告内容应包括以下几方面： 1、立项背景。 2、项目基本情况介绍 3、项目总投资及资金来源 4、项目拟开始实施时间及要求完成时间。 5、项目可产生的经济损益或效果预测 第五条 立项审批部门及权限 （1）、五万元(包括五万元)以下的报项目公司总经理批。 （2）、五万元以上一百万元（包括一百万元）以下的还须报地区公司总经理审批，然后报集团房地产管理中心备案。 （3）、一百万元以上两百万元（包括一百万元）以下的还须报集团财务副总审批。 （4）两百万元以上五百万元（包括五百万元）以下的还须报集团总经理。 （5）、五百万元以上的还须报董事长审批。 第六条 没有通过立项审批的项目不能进行合同会审；通过立项审批的项目按正常的合同会审顺序执行，送合同会审时应附有领导的审批记录。 第三章 成本指导价和目标成本价 第七条 本规定中“成本指导价”分地区公司按年制定，每个地区公司分别做一套，每套“成本指导价”应分高、中、低三个档次。具体每个项目应根据项目的定位，依照地区公司“成本指导价”做出本项目的“目标成本价”，作为项目年度经营计划书的一部分。 第八条 “成本指导价”分类：本规定中的“成本指导价”分住宅、写字楼和酒店三类（会所若没有酒店就并入住宅，有酒店就并入酒店）。特殊项目（高尔夫、温泉、学校、大学生公寓等）不适用本规定的要求制定特殊的“成本指导价”报批。 “成本指导价”主要指开发成本（土地成本和工程成本）。 第九条 “成本指导价”的作用： 是住宅、写字楼、酒店等物业的成本制定和利润预测的重要参考依据。 为项目的定价策略提供依据。 3、确定各分项工程或专业工程的成本指标、费用指标并作为各部门控制和把关的依据。 4、为集团及地区公司的投资决策和可行性研究提供重要参考依据 第十条 制订依据：以市场状况和集团公司的历史数据来确定成本指导价。 “成本指导价”和“目标成本价”的制定 第十一条 土地成本指导价的制定：由项目合作合同和土地出让合同或土地招标确定，但只作参考作用，具体合同签订前应由集团房地产管理中心组织开发部门及相关部门进行详细论证是否可行，然后才能签订合同。 第十二条 工程成本(包括前期工程成本、建筑安装工程成本、基础设施工程成本、公共配套设施工程成本，开发间接费用等)成本指导价的制定由集团房地产管理中心和招标中心共同制定并下发给地区公司作为各项目年度目标成本制定的指导依据。 具体流程如下： 第十三条 “成本指导价”的制定要尽量准确并符合实际的市场要求，以增强 “成本指导价”的可执行性。 “目标成本价”的执行和控制 第十四条 “目标成本价”经审批后，列入各地区、各项目公司《目标管理责任书》，以落实各单位对“目标成本价”的控制责任。 第十五条 对“目标成本价”以事前控制、事中监控为主，事后反馈为辅。 第十六条 事前控制，经办部门在成本发生之前应认真分析成本的构成，寻找合适的方案，尽量将成本控制在成本指导价范围之内。 1、招标项目按照集团相关的管理办法执行和控制； 2、非招标项目，要求经办部门做好合同会审的前期工作。合同会审前，签约主体为地区或项目公司的，送业务主管部门（如工程类的合同业务主管部门为工程管理部门）初核、审核部核价、地区公司财务部进行登记；签约主体为集团公司的，则送业务主管部门初核、集团房地产管理中心审核、登记。审核部和财务部门进行核价、登记时比照“目标成本价”给出意见和预警，若 “目标成本价”超标，经办部门必须报相关部门和领导审批后方可进行合同的会审，且送会审时要附上审批记录。 第十七条 对超出“目标成本价”的项目，须报地区公司