014年物业管理师考试《物业管理实务》真题及答案解析.doc

2014年物业管理师考试《物业管理实务》真题及答案解析 ? 【案例一】 甲物业服务企业对某住宅小区实施物业管理，几年来，在物业管理实践中，曾做过以下四种工作： A. 在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书。 B. 对部分锈蚀的给水支管及时进行更换。 C. 为提升小区品质，应业主要求改建了小区围墙。 D.为解决小区移动通信的信号弱问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信基站。 请回答下列问题： 1、上述各项工作中，属于物业管理早期介入范畴的是（ A ） 2、上述各项工作中，应经业主大会同意的是（ C ） 3、上述各项费用中，可在物业管理费中列支的是（ B ） 4、上述各项费用中，可使用住宅专项资金的是（ C ） 5、上述各项费用中，应由建设单位负责解决的是（ A ） 答案解析：A属于早期介入的内容，对于早期介入中的发现的问题，物业服务企业可提出整改意见，由建设单位负责解决。B中的设备更换属于小范围、单项目的，因在物业管理费中列支。C中围墙的更换需业主大会表决通过，从专项维修资金中列支。D中通信基站的增设费用一般由通信公司资金承担。 某住宅小区总占地面积12万㎡，建筑容积率为4.5，分两期开发，一期占地面积6万㎡，其中保障性住房建筑面积10万㎡，地下停车库与地下设备用房3万㎡，其余为商品住宅，二期建筑面积为19万㎡。 该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前确定物业服务企业。②以邀请招标的方式选聘物业服务企业。③由建设单位与中标物业服务企业签订物业服务合同。④合同期拟定5年。 该项目一期全部售磐，中标的物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主入住手续，投入使用半年后，物业费实收率30%左右，甲公司严重亏损。 关于未来该项目二期的物业管理工作，建设单位提出将自行组建物业服务企业负责，甲公司不同意。 请回答下列问题： 6、该项目一期商品住宅建筑面积正确的计算公式为（ ） A、6*4.5-10=17万平方米 B、6*4.5-10-3=14万平方米 C、12*4.5-10-19=25万平方米 D、12*4.5-10-3=22万平方米 【正确答案】C 答案解析：建筑容积率是规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。题中所给容积率为整个小区的容积率，应先通过计算整个小区的建筑面积，然后减去二期的建筑面积得出一期的建筑面积，再减去保障性住房建筑面积得出。注：建筑面积不含地下部分。 A、 ① B、 ② C、 ③ D、 ④ 【正确答案】C 答案解析：建设单位与中标物业服务企业所签订的应为《前期物业服务合同》。 A、一级 B 、二级 C 、三级 D、暂定三级 【正确答案】A 答案解析：项目总建筑面积：12*4.5=54万平方米，一期项目的总建筑面积为：25+10=35万平方米，根据资质管理制度，一级物业服务企业可承接各种物业管理项目；二级物业服务企业可承接30万以下的住宅项目和8万以下的非住宅项目。可知，是有一级资质的符合。 A、关闭公共区域照明，降低能耗。 B、协调建设单位追加技防、物防等设备投入，降低管理运行成本。 C、充分利用空间，在设备转换层、架空层、和楼梯间等部位设置员工宿舍，降低管理运行成本。 D、加大业主联络和宣传工作，提升物业费收缴力度。 【正确答案】BD 答案解析：A、C的做法都不妥，会影响业主的日常生活，给业主带来不便。B是否要选也值得商榷，因为题中要求的是“短期内”，B的做法可能需要一定的时间。 A、按照相关规定，一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施管理。 B、建设单位新组建的物业服务企业不具备管理该物业的资质 C、建设单位的做法影响物业服务企业的收益。 D、新建住宅的建设单位，必须通过招标的方式确定物业服务企业 【正确答案】AD 答案解析：B的说法错误，新组建的物业服务企业资质为三级暂定，三级资质的物业服务企业可接管20万平方米以下的住宅项目，二期的建筑面积为19万平方米。C的说法没错，从实践来看，甲反对是出于维护自己利益的考虑，因为管理的面积越大，单位成本就越小，从而能够降低成本，增加收益。但是从考试的角度来说，还是不选的好。A、D都是物业管理条例中的标准表述。 【案例三】 某商品住宅小区建筑总面积（即专用部分面积总和）200000 ㎡，有120 ㎡和80 ㎡大、小两户型各1000套，该小区建设单位（开发商）有10套大户型未出售留作自用，业主张某一人购得10套大户型，其余均为一户业主一套。 该小区建设单位于2010年1月聘请了甲物业服务企业（简称甲公司）提供前期物业服务合同，合同期限3年，2012