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二手房中介业务的法律问题分析 班级：08工商1 姓名：于志鹏 学号： 摘要：房地产中介服务业作为房地产业的下游产业，是房地产市场持续稳定发展的必需配套行业，成熟规范、良性发展的房地产中介服务业对促进房地产业的市场流通、加强市场自我调控都具有不可替代的积极作用。二手房经纪业务的快速发展的同时，一些经济中的问题也暴露出来，阻碍着房地产经纪行业的健康发展。这一行业暴露出来的服务质量参差不齐、经营行为不够规范、从业人员素质低下诚信问题日益严峻等一系列问题，却也不能不教人担忧。涉及到的法律层面的问题是如今房地产中介业务亟待解决的问题同时也是房地产市场健康良性发展的保障。 关键词： 房地产中介 二手房 法律问题 对策分析 房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式，显然这是对房地产中介作了狭义的理解。今后，随着我国市场经济的活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的中介服务不断深入和房地产业的进一步发展，房地产中介服务必将会更加丰富和完善。在房地产中介的经济业务范围之中房地产的经济业务所占比重最大，其在法律上出现的纠纷问题最多。房地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构，统称经纪人)完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、代理、行纪等中介。 近年来，随着房地产市场的迅猛发展，房地产中介也随之如雨后春笋般发展起来。特别是近两年，全国不同的地区均出现了房地产热，这是我国改革开放以来出现的第二次房地产热。而二手房市场的逐渐成熟是推动这次房地产热的一个重要原因。正是二手市场的形成使房屋不再是一种单纯的生活用品，而逐渐成为一种真正意义上的商品，商品的有序流转又加速了二手市场的进一步完善和成熟。相对于一手房来说，二手房交易中形式的多样性和交易手续的繁杂性决定了其复杂性，因而出现的法律纠纷最多，如不采取有效的措施，将严重阻碍房地产中介行业的健康发展。 目前，二手房领域房地产中介中所存在的问题主要有一下几个，成为阻碍二手房经纪业务的瓶颈。 （一）企业规模偏小，专业化程度不高，抗风险能力较弱。规模小是大部分房地产中介企业的明显特征，在从事房地产中介服务的近500个企业中，10人以下的占到84%；超过50人的仅占5.1%。房地产中介企业资产总计在50万元以下，占全部企业的64%。专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一，除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门，绝大部分机构业务范围狭窄，没有实行专业分工，缺乏自身的业务强项，由此带来的结果是为数不少的企业在竞争中被逐渐淘汰。 （二）行业内从业人员的素质参差不齐，缺乏高素质管理人才。据经济普查资料显示，在所有从业人员中取得高级专业职称和中级职称的人数仅占从业人员的4.6%，低于房地产企业平均水平7个百分点，低于全市二三产业平均水平6.6个百分点。从而导致从业人员的素质参差不齐，其综合素质和专业水平与社会发展的需求相比，与国际同行水平相比，都有较大的差距。有部分从业人员道德水平不高，不遵守职业标准和道德规范，或是开展欺骗性业务，导致执业质量低下，信誉丧失，也给社会造成了一定的负面影响。 （三）信息虚假、诚信问题严重阻碍发展。调查中，一些房地产中介单位的负责人表示，部分不法房地产中介公司通过压上家瞒下家、赚取差价、违规经营等手段坑害消费者的行为，不但使消费者的财产受到损失，而且还为整个行业的发展带来了极大的隐患。由于二手房房源信息市场发展不规范，监管力度不足，一些不法房地产中介单位为追求短期效益，臆造虚假信息蒙骗购房者，不让买卖双方面谈，以此赚取差价，甚至故意隐瞒房屋缺陷情况的现象时有发生，造成整个行业在消费者的心里大打折扣，导致大部分消费者有意识地避免通过房地产中介进行交易。 造成二手房中介问题成因主要表现在： （一）房地产中介机构不完善，未形成科学的管理体系。目前，从事房地产中介服务的机构，既有专业的，也有兼营的。一些房地产中介机构在房地产中介服务活动中搞不正当竞争，形成区域垄断和封锁，部分估价机构无原则迎合客户需要，有意高估或低评，导致评估结果有失公正。房地产中介机构内部规章制度尚不完善。有的机构业务质量控制、档案管理、财务管理、业务责任奖惩等措施和制度空缺。即使有这些相应措施和制度，也未能真正执行。目前，全国在房地产中介服务行业管理方面还没有形成统一的衡量中介机构工作质量的认同标准，从而也不利于房地产中介服务行业的健康发展。 （二） 房地产中介人员业务水平不高，难以形成高效、规范的中介服务。虽然我国已建立房地产评估人员、经纪人员资格认证制度，形成了全国统一的考试制度。但对于咨询、经纪机构，我国还