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发展商业地产应把握的几个问题 大连项目公司物业 陆民杰 经过多年的探索和积淀，万达终于找到了一条符合中国市场化、城市化发展进程，具有万达特色的，又好又快发展的道路，这就是开发、建设、经营城市商业综合体。其好处是不言而喻的。首先，对企业来说，可以获得稳定的现金流和资产、土地升值的双重利润，为“百年企业”奠定雄厚的物质基础；其次，有利于规避房地产开发同质化的激烈竞争，迎合政府城市化改造和提升的需要，以较低的价格拿到项目；再次，它能够为当地人民，提供“一站式”购物、休闲，方便办公、居住集合体的同时，为政府创造就业、税收和城市形象工程，其社会效益不可估量。 实践证明并将继续证明，随着中国市场化、城市化进程的加快，城市商业综合体的发展必然会有更加广阔的前景。我们必须抓住机遇，加快发展。那么，怎样才能更好地做好商业地产呢？笔者认为：必须“坚持一个中心”、“两个重点”、“一条生命线”。即：以经营为中心，管理和服务为重点，招商为生命线。 一、坚持以经营为中心 经营，特别是持续经营，是商业地产永恒的主题，它是商业地产与住宅地产的本质区别。坚持以经营为中心，就是要从项目选址、设计规划、施工建造、招商运行等全面考虑项目的满场、旺场、安全和持续运营，以获取最大和长远的经济和社会效益。 要把以经营为中心的思想贯彻到项目建设的全过程。一方面，在项目选址、规划设计上要全面考虑市场容量、进出交通、地点显著、物业互补、业态相容、人流动线等要素，以有利于开业后的持续经营。好的选址、规划和设计是项目成功的一半。另一方面，一定要确保工程的质量。商业综合体是人流的集散地，如影城之类屋顶跨度大、施工要求标准高，更需精益求精、慎之又慎。以机电为核心的设备设施系统是物业的“五脏六腑”，特别是确保消防系统的高质量更是重中之重。早期加入的物业管理人员应强化责任心、钻研业务，对规划、设计、施工提出有利于经营，方便管理的合理化建议，同时对商业设备设施地安装进行跟踪，为物业的安全持续运行奠定良好的基础。 要把以经营为中心的思想贯彻到商业物业运营的全过程。一是要把经营放在首位。要精心做好市场调查，确定经营定位、业态布局，做好主力店招商和步行街招商。要确保满铺和满场开业，实现“一炮打响”。要加强宣传推广，包括对综合体的宣传、规模促销活动等。同时通过齐全优质的商品、合理的价格、优雅的环境、一流的服务吸引大量的客流。使不知道万达广场的人知道万达广场，知道万达广场的人来万达广场，来万达广场的人在广场购物、休闲，同时感觉很好，下次再带动别人一起来消费。二是要积极开展多种经营。客流量多的商场是一个聚宝盆，遍地都是黄金。要在不影响环境，确保安全的前提下，突出重点，开展全方位的创收活动。三是要控制成本。采取各种措施，杜绝浪费、规避风险，全面实现节能降耗的目标。以最低的成本，获取最大的经济效益。例如对空调和照明的管理在满足租户、顾客和工作需要的情况下，实行科学管理就可以节约可观的能源费。 二、坚持以管理和服务为重点 在坚持以经营为中心的前提下，商业地产的运营必须把管理和服务作为工作的重点。管理和服务是商业物业持续经营的基础，它好比是车之两轮、鸟之双翼，缺一不可。 一是抓好经营管理。经营管理的主要目的，就是要通过稳场和旺场经营，确保租金和物业费的收取，同时不断提升物业的租金水平。在确定经营定位，经营业态、经营布局的基础上，主要做到“八个统一”即：统一招商、统一租金价格、统一开业和营业时间、统一经营方向和形象、统一标识和店招、统一商户管理、统一宣传推广、统一现场布置。对于商业运营管理来说，经营管理是“皮”，其余是“毛”，“皮”之厚实，“毛”才能丰满。经营管理是“纲”，纲举才能目张。 二是抓好物业管理。商场的物业管理对物业的保值和增值起到至关重要的作用。物业管理是多方面的，但主要应抓好设备设施和安全管理。设备设施管理是物业管理的核心。除非遇到突发情况，商场的特点就是一旦开业，就不能停业。为此，必须确保设备设施始终处于良好的运营状态，以满足持续营业的需要。要利用非营业和空隙时间，做好设备设施的维护保养工作，在确保安全正常运转的同时，延长设备设施的使用寿命。安全管理是商业物业管理的重中之重。商场物业管理人员应牢固树立：“一切工作安全第一，安全工作消防第一”的思想。2008年1月2日，新疆德汇广场，因安全管理不落实，至使大火烧了69个小时，有5人死亡，经济损失近十亿人民币，有关人员已被拘查。这一惨痛的教训必