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香港土地批租占财政收入比例 数据来源：中国土地财政制度改革研究pp187 土地财政的相关制度 农业税及相关税费（农业特产税、三提五统etc） 工农产品剪刀差 房地产相关税收体系（耕地占用税、所得税、交易税、契税、房产税、土地增值税等等） 土地剪刀差 …… 土地剪刀差：蒋村新区的土地出让价格 绿城，2008.05，底价5.3亿，成交价10.01亿，楼面价10188元/平方米 蒋村新区建设有限公司，2008.01，楼面价4022元/平方米，比底价高222元/平方米 坤和西溪里，2007.04，楼面价5000元左右 万科西溪蝶园，2006.12，楼面价4051元/平方米 城市土地制度 住宅用地、工业用地、商业服务业用地、综合用地、行政办公用地、公共基础设施用地等等 核心：不动产研究（工业地产、住宅、商业地产），涉及到交通、公共基础设施、城市规划、住宅市场（城市市场、住宅隔离）、住房保障、房地产价格、周期…… 农村土地制度 农用地（核心是农业生产效率；产权制度、市场体系与相关配套制度等等） 宅基地、建设用地（在城乡分割体制下，这是一个特殊的问题） 宅基地，解决农户住房问题——高效率的解决农户住房问题 建设用地，解决乡镇企业发展的用地问题——提高建设用地利用效率 农地非农化制度与征地制度 农村内部的农地非农化（如宅基地审批、其他农村建设用地占地） 农村与城市之间的土地利用转换（征地制度） 中国土地财政的法律基础：土地储备的法律基础 1999年，杭州市地方性法规；其他相关城市的地方性立法 1999年6月，国土资源部将杭州与青岛的经验总结并以土地管理系统内部通报的方式建议地方土地管理部门学习，拉开了城市土地储备制度在全国快速推广的序幕。 2001年国务院的国发2001[15]号文件，则从国家正式文件的方式推广城市土地储备制度。 2004年，国土资源部出台了文件，宣布所有经营性用地出让都必须采取招拍挂方式，协议出让方式一律禁止。史称“8.31”大限。 2007年12月初，由国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定的全国性第一部土地储备法规———《土地储备管理办法》出台 土地储备的土地流 城市土地储备管理委员会 农村 集体 划拨土地使用者 出让、出租土地使用者 土地拆迁整理公司 新的土地使用者 城市土地储备库 征用 转制 收、购 政策、计划 拆迁 整理 出让 出租 划拨 土地二级市场 中国土地储备机构的年变化情况 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 当年成立机构数 1 8 8 32 134 346 581 490 累计数 1 9 17 49 183 529 1110 1600 数据来源：杨遴杰等，2005 中国土地储备机构的年变化情况：东、中、西部比较 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 行政单元总数 已建立机构比例% 东部 1 6 9 36 120 312 487 621 722 86 中部 0 3 6 8 49 163 394 534 688 78 西部 0 0 2 5 14 54 229 445 782 57 数据来源：杨遴杰等，2005 土地储备与城市土地市场 土地储备制度实施之前 土地储备制度实施之后 土地一级市场出让主体 多个：原土地使用者或实际控制者：如企业、区政府、河道整治办、旧城改造办 一个：土地储备中心 土地一级市场需求主体 少：与原土地使用者之间有大量的专用性资产投入 多：专注于房地产项目开发 土地出让方式 协议为主 招拍挂为主 出让土地特征 毛地：未完成征地、拆迁、平整和基础设施的土地 净地 土地价格 相对较低 相对较高 市场特征 无序竞争 政府垄断 政府控制土地市场能力 弱 强 城市规划的实施 困难 容易 土地供应计划的执行 弱 较强 资料来源：田传浩，2009 杭州市6城区土地出让均价(万元/亩) 平均 住宅用地 商业服务业用地 工业用地 1995年 24.7 39.1 25.3 8.2 1996年 86.7 80.6 284.8 11.5 1997年 87.5 129.8 102.3 6.3 1998年 47.2 64.9 177.2 10.2 1999年 113.6 122.0 204.2 11.6 2000年 76.6 119.2 183.9 13.9 2001年 76.5 157.8 180.8 7.9 2002年 74.2 166.2 139.4 7.4 2003年 124.5 258.6 91.6 9.2 2004年 156.7 220.7 176.4 8.0 合计 94.2 170.2 118.0 9.0 杭州城区土地出让面积（亩） 数据来源：笔者收集整理。 大陆土地财政的经验研究 土地财政与征地面积、违法用地、