大明宫商业项目策划方案.docVIP

大明宫商业项目、住宅项目商业部分 前期策划方案 第一部分：大明宫商业项目 商业部分 西安商业地产及大明宫区域商业地产市场概况 西安商业地产市场分析 随着国家对住宅地产市场调控力度不断加大，大量房地产企业投资转向商业地产。2011年，西安商业物业的供应量达到了106.45万平方米。在调控政策影响下，部分投机性需求转向，商业地产需求有所加大；而政策的持续加压下，商业地产也成为房地产企业的“避风港”。此外，在西安的持续扩张下，商业的需求也不断提升，诸如浐灞区域、曲江区域，加速了市场供应攀升。 2011年西安商业物业各城区销售情况从分城区的销售情况来看，2011年，城北区城北新房商业地产销售情况较好，占全市总销量的38.6%。在市政府北迁、地铁2号线开通的利好带动下，无论是市政配套的支持还是房企的加大建设，城北区商业市场热化显著。 2011年西安各物业去化周期比较? 住宅 办公楼 商业 12月末结转可售量 1032.92 132.19 366.33 月均销化量 76.81 5.39 7.8 存量去化周期 13.45 24.53 46.97 截至12月末，西安商服用房为366.33万平米，写字楼为132.19万平米，可以看出，商业物业市场存量较大。从去化周期来看，全市商业物业需46.97个月方能消化完，周期远远高于住宅、办公楼物业。以目前的去化情况来看，商业地产未来销售情况甚是堪忧，销售压力仍然十分巨大。 城北区商业地产市场前景广阔? 市场存量 （平方米） 月均消化量 （平方米/月） 去化时间 （月） 城北 980453.2 29600.59 33.12 高新 671556.19 16071.44 41.78 城南 1009655.11 15502.74 65.13 上表是商业物业销售量较好的前三个城区，可以看出，截至12月城南区城南新房市场存量较大，相对而言高新区市场存量较少；但是通过去化周期的对比可见，城北区98万平方米的存量仅需33个月就消化完，而城南区城南新房100万平方米的存量却需要65个月才能被市场所消化。可见，相对这三个城区，城北区商业市场需求量大，发展空间广阔。 楼盘位置 总建筑面积 销售均价 户型面积区间 租金 业态组成 项目品质 万达 第5城 北二环与太华北路交汇处向北20 0米 A区20万㎡ 4~5万元/㎡ 150㎡~250㎡ 预估200元/㎡/月 临街门面、百货、餐饮、娱乐 中高端 大明宫 中央广场 太华北路与北二环交汇处东南角 一期商业部分30万㎡ 预估商务办公公寓7000元/㎡ 47㎡~68㎡ 预估220元/㎡/月 大明宫家居馆、超市、餐饮 中高端 大明宫区域已建商业项目市调 太华路片区目前临街商铺销售均价基本保持在30000元/㎡，一层租金135元/㎡/月左右，前期主要是以建材市场等专业市场业态为主，投资环境相对于同区域其他片区尚有一定的距离。但是目前发展势头迅猛，后期投资潜力大，成为本区域商业地产最大的优势。 规划设计 项目总体定位 市场定位——高端百货+配套商业 总宗旨——自持+销售。在保证商业后期能够成功运营前提下，建议公司能够自持部分商业物业，将非自持产品做成大多数投资者较能接受，且又能够多出商业面积的建筑形态。 定位论证 首先，对于大型的商业城市综合体，由开发商自持商业会使商业后期的经营有保障，避免后期运营混乱的情况。 第二，从项目所在区域的整体商业环境上分析，北面有万达广场，西面有华润欢乐颂等大型的购物中心，将本区域由过去以建材销售为主的目的地型消费市场成功转型为随意性消费市场。继续增加百货业态，会进一步增强区域整体的消费磁场，吸引更多的消费人群。 第三，万达广场、华润欢乐颂项目的消费档次定位属于中端标准，建议本项目引进品牌知名度和消费档次高的百货业态，形成区域内的消费差异化，如世纪金花、广州百货、王府井百货等高端百货商家，保持良性的竞争，共享消费人群。 第四，在西安城北原商业和商务中心未央路已经基本饱和的情况下，本项目在区域必将成为城北新的商业商务中心，因此投资潜力较大。 第五，主力店的入驻是对项目消费人群和档次最为有利的保证。依托此优势将非自持部分的商业定位为配套商业，为本项目写字楼、公寓和周边居住工作的人群服务，主要以精品零售、餐饮、休闲、娱乐等业态为主 楼位规划排布 规划布局原则 在保障商业部分容积率前提下，将商业面积最大化。 充分考虑后期运营消费动线，将万达广场、华润欢乐颂等项目的人流引入本项目。 考虑主力店对于位置、动线交通和展示面的要求。 保障商业部分的消防安全问题 商业排布的合理性：沿有利街面优先排布为原则，最大化放大商业的昭示性，并强化人流、车流组织动线的设计，以便聚集人气。 商业铺位的可用性：设计上保证合理的层高以及进深面宽比，尽可能避免异型空间、柱子