房地产经济学-房地产估价教材教学课件.ppt

更多免费珍藏资料: 不同资本化率下的评估价格 净收益（万元） 资本化率（%） 评估价格（万元） 5 4 125.00 5 5 100.00 5 6 83.33 5 8 62.50 5 10 50.00 5 12 41.67 确定方法： ⑴收益价格比较法;通过收集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。 ⑵安全利率调整率（累加法）：以安全利率为基础，再加上风险调整值作为资本化率的方法。 ⑶收益排序插入法;找出不同类型投资的收益率并按照风险值大小从高到低进行排序制成图表，然后将估价对象与这些类型的风险程度进行分析比较，根据估价对象的投资风险确定其所在图表中的位置从而确定其收益率的方法。 ⑷投资复合收益法：此法以购买房地产的抵押贷款利息率与自有资本的收益率的加权平均数来求取资本化率。 r=M*rM+(1-M)rE M----贷款价值比率，即抵押贷款额占房地产价值的比率； rM----抵押贷款收益率，通常为抵押贷款利率； rE----自有资金所要求的收益率 例子： 1.待估房地产概括 待估房地产为一24层写字楼，钢筋混凝土框架结构，占地面积2500平方米，建筑总面积26000平方米，土地使用期50年，1998年落成，要求评估2003年5月的收益现价。 2.评估过程 ⑴评估方法 改房地产主要以出租方式经营，故选用收