年荔湾写字楼市场.pptVIP

1 近年广州写字楼价格回稳，成交渐渐放大 广州商务办公区向东南方向发展 广州写字楼格局分布图 05-06年广州写字楼供应量达200万m2 荔湾区发展规划——旅游商贸为重点 未来荔湾商务区将集中在中山八路、康王路 一街、二路、四区、八场的商贸旅游格局。 2001年末，全区个体工商业户16362个 “十五”期间荔湾区提出构筑以“一环”（内环路）、“三横”（东风西路，中山七、八路，多宝、长寿路）、“三纵”（荔湾路、康王路、人民路）为主体的商贸旅游发展的交通主骨架网 荔湾遍布充满文化特色的旅游商贸风情街区，办公商务氛围不浓。中山八路、康王路两条主干道构成荔湾中部最方便的交通中心。其沿线将会成为荔湾区商务最活跃的区域。 荔湾区写字楼历年供求情况 本项目远离区内传统的商务区，商务气氛淡薄 周边项目一览 竞争对手扫描 推广形象：城西成长型企业的财富摇篮 优势透析 地理位置优越 交通便捷 毗邻服装批发市场 分体空调、独立卫生间 低运营成本 间隔较小（户均100m2） 发展商品牌 竞争对手扫描 推广形象：广州西区甲级商厦 市场结论 荔湾区以传统的经贸旅游为龙头产业，带动区域经济发展； 项目所在的区域非写字楼商务区域，纯写字楼成交不活跃； 荔湾区的高端客户贫乏; 随着广州市中央商务区格局发展，荔湾区的写字楼为数不多的高端客户正在加速向外区分流； 项目所在区域的写字楼客户区域局限性明显。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 写字楼市场分析 近四年写字楼成交量大于批出量，部分消化之前的存货 近四年来广州写字楼供应量不断攀升，尤其以04年珠江新城一批新货为代表,出现“井喷”行情 成交量除03年受非典影响，轻微下降，之后也大幅上升 从四年来的价格行情看，写字楼不再“身骄肉贵”，价格回归到比较理性的水平。 广州市写字楼市场以自用客户占绝大多数，投资客户主要集中在珠江新城、琶洲等热点板块 环市路商务区域 东风路商务区域 中山路区域 五羊新 城区域 天河北商 务区域 珠江新城 CBD 棠下-东圃 琶洲RBD 海珠中心区域 沿江路区域 从其总体的发展趋势来看，写字楼区域的分布呈现向东向南发展的态势 传统环市东、东风路商务中心由于市政引导作用，发展速度渐缓 天河北区域属于现在最成熟且档次最高的中心商务区 珠江新城、琶洲区域依据市政两个区域CBD、RBD的规划定位以及市政利好的支持，未来2-3年后，将会成为新的商务中心 珠江新城将集中高端商务办公写字楼。琶洲则依附在会展商圈中，以商贸经济为主 棠下-东圃 五羊新 城区域 琶洲RBD 环市路商务区域 东风路商务区域 中山路区域 沿江路区域 天河北商 务区域 海珠中心区域 区域形象：属于现时广州的CBD，以高端的甲级写字楼为主 主流客户：跨国企业，大公司总部聚集地 销售：1-1.5万元/m2 租赁：70-150元/m2 区域形象：规划未来CBD所在地，新兴商务区，商务气氛正聚积中，高配置设定，但目前配套未完善 主流客户：金融机构、跨国公司，国内大型机关单位 销售：7500-9000元/m2 租赁：70元/m2 区域形象：新会展中心带动，外贸、会展业发达，固定商务气氛带季节性 主流客户：区内物业出租为主，租客以外贸、进出口公司为主 销售：9000元-12000元/m2 区域形象：东部新兴区域，外地商户集中，中档写字楼居多 主流客户：中小贸易公司，外地企业 销售：6000-8000元/m2 租赁：30-40元/m2 区域形象：最早期CBD所在地，配套完善，中高档写字楼为主 主流客户：大型国企、外资公司、咨询公司 销售：6000-10000元/m2 租赁：40-90元/m2 区域形象：早期金融中心、交通配套完善，次甲级写字楼为主 主流客户：中小型外资公司 销售：6000-10000元/m2 租赁：40-80元/m2 区域形象：主干道带动一批中档写字楼，交通方便 主流客户：国企、贸易公司 销售：6000-9000元/m2 租赁：40-80元/m2 区域形象：早期国企办公地、港务公司为主。中档写字楼为主 主流客户：中小贸易公司、咨询公司、港务公司等 销售：6000-8000元/m2 租赁：40-60元/m2 区域形象：办公气氛不浓，乙级办公物业为主，档次偏低 主流客户：中小型贸易、小商户为主 销售：5000-7000元/m2 租赁：30-60元/m2 区域形象：早期大型国企、港务公司集中地；多为旧式中档写字楼 主流客户：中型贸易公司、老国企 租赁：30-60元/m2 珠江新城 CBD 荔湾区位于旧商务区的辐射边缘 偏离城市整体商务发展方向 荔湾 老城区 据统计，05-06年广州写字楼的推出量达200万平方米，主要集中在天河北，珠江新城、琶洲等热点板块 其中老城区也有比较多新货推出 甲级 甲