[高等教育]八 房地产.pptVIP

5、求取土地使用权价值 土地使用权价值=房地产价格＝264200÷8%×[1－1/（1＋8%）40] ＝3150483元 土地单价=3150483÷500=6301元/平方米 (三)单独评估建筑物的价值 建筑物纯收益＝房地产纯收益－土地纯收益 一、成本途径的基本思路 1.含义 评估价值 = 重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 2.适用条件和对象 第四节 成本途径评估 主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。 二、重置成本的估测 (一)土地取得成本 1、通过征用农地取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。（2）支付给政府的土地使用权出让金。 2、通过城市房屋拆迁取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。（2）支付给政府的土地使用权出让金。 3 、通过市场交易取得土地 土地取得成本包括土地价款和买地缴纳的税费。 (二)开发成本 可分为土地开发成本和房屋建造成本两部分。 (三)管理费用 (四)投资利息 注意： （1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息; （2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费; （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。 (五)开发利润 注意计算利润的基数 (六)销售费用和税金 三、实体性贬值的估测 (一)使用年限法 　　(二)打分法 四、功能性贬值和经济性贬值的估测 (一)功能性贬值的估测 　　(二)经济性贬值的估测 * 第八章 房地产评估 第一节 房地产评估特点 第二节 市场途径 第三节 收益途径 第四节 成本途径 第五节 其他方法 一、房地产的概念及其特征 第一节 房地产评估特点 1、土地： 所有权 使用权 租赁权 抵押权 典权 地役权 空间利用权 土地权利 2、建筑物： 包括房屋和构筑物以及与其不可分离的附着物。 3、其他地上定着物： 房地产是地产(土地使用权) 、 建筑物以及地产与建筑物的结合 及其权属的统称. 建筑容积率: 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积 与规划建设用地的面积之比. 建筑覆盖率(建筑密度): 是指建设用地范围内所有建筑物基底面积之和 与建设用地面积的比率(%) 房屋的他项权利: 是指由房屋的所有权衍生出来的 典权、租赁权、抵押权、继承权等权利. 二、房地产评估特点 （一）合法性前提 （二）最佳使用原则 三、影响房地产价格及评估价值的因素 （一）明确评估基本事项 1.评估目的 2.评估对象 3.价值类型 4.基准日 （二）签订委托书 四、房地产评估基本程序 （三）拟定评估作业方案 （四）实地勘察 （五）搜集资料 （六）评定估算 （七）编制和提交评估报告 市场途径的基本前提： 1、公开市场； 2、可比性（功能的可比性/市场条件的可比性/间隔时间短）。 　　 第二节 市场途径评估 一、市场售价类比法 (一)市场售价类比法的基本思路 　1.含义 2.适用条件和对象 适用于具有交易性的房地产 3.计算公式　 (二)市场售价类比法的评估步骤 1. 搜集交易实例 2. 选取可比交易实例 3. 进行交易情况修正 4. 进行区域因素修正:直接比较修正法 5. 进行个别因素修正: 也用“直接比较修正法”,但是,对于以下例外: (1)土地使用年限修正:根据年限修正系数修正.例1 (2) 容积率修正:根据容积率修正系数表加以修正. [例A]某城市某用途土地容积率修正系数如下表： 2.1 1.9 1.8 1.6 1.2 1.1 1.0 0.8 0.6 0.5 修正系数 2.5 2.1 2.0 1.7 1.3 1.1 1.0 0.7 0.4 0.1 容积率 如果确定可比案例宗地地价每平方米为800元，容积率为2.1，被评估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下： 经容积率修正后可比实例价格=800×1.6÷1.9=673.7（元/平方米） 6. 进行交易日期修正 例2 7. 确定评估价值 简单算术平均法 加权算术平均法 (三)市场售价类比法的评估案例 　 例3 二、基准地价修