成都伯琪实业五桂桥项目物业发展与上市策略案41p.pptVIP

成都伯琪实业五桂桥项目物业发展与上市策略案 ? 本案的物业打造 项目户型规划 本案开发的定位方向 思路： 1、参考区域市场前期供销特点； 2、参考消费者调研需求结果； 3、抓区域竞品产品线供应空挡； 4、控制总价、注重适用性和实惠； 5、关于城市户籍和置换房屋成本的考虑； 6、国家调控政策下 ，投资与居家置业的变化； 70 ㎡ 以下产品基本上已经没有争夺的意义； 70~80 ㎡ 的产品存在着相当的机会； 80~90 ㎡ 的产品存在着相当的可差异化机会 110~130 ㎡ 的产品存在一定切割机会； 3室2厅2卫 117.9 ㎡含入户花园 2室2厅1卫可变3室 106.4 ㎡赠送5 3室2厅1卫 104.3 ㎡含入户花园 2室2厅1卫可变3室 89.82 ㎡赠送7.6 2室2厅1卫 77.11 ㎡无赠送 2室2厅1卫 70.96 ㎡无赠送 绿地新里柏仕公馆即将上市户型 约840套 13% 4室2厅和4室3厅 10-20 140以上 香港信和项目户型状况 约800套 10% 3室2厅2卫可变4室 10-15 120~130（平均125） 约1400套 15% 3室2厅2卫 20-25 106~110（平均108） 约3820套 34% 可变3室2厅2卫 20-25 89~90（平均89.5） 约2410套 20% 2室2厅1卫 4-7 80~85（平均83） 约920套 6% 1室2厅1卫可变2室 4-7 60~70（平均65） 备注 占比 套型 赠送面积㎡ 建筑面积㎡ 约450套 2% 1室1厨1卫 --- 40~50（平均45） [ 页码: ] * ▎方案拟订：成都朗润地产顾问 四川国鼎建筑设计 呈报时间： * ▎ 楼市背景与政策面变化 本案立地条件 2个前提 一 城东主城区楼市梳理 区域规划与市场脉络 消费者需求摸底 3个关注点 二 本案 SWOT关联分析 本案策略总纲 本案定位思路 营销控点 4个突破 三 交通路网体系升级 + 产业经济的再提升 + 主城区商品市场迁移 将不断为龙泉驿带来不可比拟的“购房群红包” 2009年成都商品房供求状态 2009年，全域成都商品房市场新增供应为2195万方，而总成交面积达3120万方，全年供求比为1：1.42； 09年办公类物业增量高于成交，但全年成交同比增长164%； 09年商业用房的供求平衡，全年成交同比增长180%； 09年住宅类产品供应同比增长仅1%，而全年成交同比增长188%，呈现供不应求的态势； 2 2009年成都市商品住宅成交排在前列的是外环外（郊区）、2环到3环和三环外，主城区 2环到3环之间已成为最热的区域。 2009年成都商品住宅供求特征 2009年成都商品住宅全年供求比为0.66， 商品住宅中各面积段产品供需两旺，至09年底主城区商品住宅存量仅为382万方。 1 → → 2009年成都商业用房的供求特征 1 2 → → 2009年主城区商业用房成交近70万㎡，主要以90㎡以内的住宅底商类产品成交，其次是租售并举的购物中心和商业街产品。 2009年成都市商业用房供求比为1：0.99，供求平衡的同时投资者的大量入市，市场存量快速消化。2环到3环的住宅底商、商业街产品以及外环外的郊县区域专业市场类产品都很畅销。 进入2010年的政策面因素变化 2009年12月，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年； 2009年12月，国家五部委联合发文规范土地出让缴款期限和额度； 2010年“两会”期间中央行上调存款准备金，同时明确提出遏制房价过快上涨； 2010年4月，国务院提出“二套房首付不得低于50%等系列房贷政策； 2010年1季度，成都市确定630亩保障性住房用地，同时规划局出台规范容积率相关防“头面积”等政策； 2010年4月23日，银监会提出二套房的认定标准将按借款人家庭持有房屋数量为准； 后续 …… 2009年房地产投资为国家GDP增长贡献了7.3个百分点 未来房地产市场必将面临结构调整 城镇混合住宅用地 住宅70年，商业40年 土地用途 及年限 ≥30%作为集中绿地临规划路 绿地率 不超过航空限高150米 (绝对高程762米) 建筑高度 住宅≤22% 总建面≤30% 建筑密度 二类，住宅用地 备注 ≤3.0（住宅），可兼容的商业建筑面积小于（该地块内计入容积率的建筑面积）20% 容积率 8176.49平方米； 代征地1653.78平方米； 净用地面积 成华区保和乡东桂村8组 地块位置 地块基本经济技术指标 本项目立地条件与地缘解析 本案 距离市中心春熙路约10分钟车程； 伴随玉双路东延线的开通和未来将建成的沙河堡客运站与地铁2号线等交通网络