时代锦溪项目定位报告33（戴德梁行）.ppt

时代锦溪项目定位报告 示意 整体规划 立面设计建议 独立别墅立面建议 立面示意图 新亚洲风格 巧妙地将现代手法融入亚洲的（日本、中国）传统建筑符号。 将灰色斜坡顶、白墙以现代设计原则加以融合，体现出亚洲风格的静溢与灵秀的意境。 立面示意图 立面设计建议 独立别墅立面建议 立面设计建议 独立别墅立面建议 立面示意图 立面设计建议 独立别墅立面建议 立面示意图 北美风格 庄重典雅不张扬，在40-55岁人群中接受度较高 立面设计建议 独立别墅立面建议 立面示意图 立面设计建议 独立别墅立面建议 立面示意图 混合风格 兼顾外立面与实用性，相对北美风格更加简介，更具实用性。 立面设计建议 独立别墅立面建议 立面示意图 立面设计建议 双拼别墅立面建议 立面示意图 立面设计建议 酒店式公寓立面建议 立面示意图 立面设计建议 花园洋房立面建议 立面示意图 设施及面积配比 会所功能建议 2间，提供私密的就餐环境 50 私人宴会厅 可设置于部分走道空间内，增加艺术氛围 100 精品艺术廊 　 4800 合计 　 150 俱乐部管理用房 提供简单的医护处理 50 专业诊疗室 　 100 小型超市 　 100 儿童天地 两间，提供 100 HI-FI视听室 2片场地，保证12米层高 500 羽毛球场 2间，可与红酒吧相连 50 美式桌球室 提供国内外杂志报纸，并提供国内外知名大学图书馆的信息查询 50 湖景阅览室 提供上网、复印、打印等商务业务 50 现代商务中心 小会议室两间各50平米，大会议室一间200平米 300 湖景会议室 　 25 极品雪茄吧 酒窖50平米，设置于地下，由专门通道直通地面红酒吧　 75 极品红酒吧及酒窖 中餐为主，包含厨房面积，也可于露台设置部分餐位 700 湖景餐厅 包括更衣及淋浴 1000 湖景健身房及SPA 面对湖景 1200 湖景室内游泳池 与大堂相连 100 VIP咖啡厅 保证8m的层高 150 俱乐部大堂及接待 备注 建筑面积（m2） 功能设施 湖景游泳池 湖景会议室 会所功能建议 湖景健身房 美式桌球室 会所功能建议 环淀山湖板块案例分析总结 项目及客户分析 中低端物业为主，价格有优势，销售状况不尽如人意 板块的知名度还较低 高端物业的购买群体以长三角一带私营业主为主，少量的外籍华人（也是在长三角区域工作），看重周边的环境与产品本身，常住的可能性很低 中低端物业的购买客群以上海地区金领及长三角小型私营业主为主，主要关注周边的环境、物业的性价比以及板块未来的升值潜力，基本作为投资或度假使用 以高档物业为主，地价房价均很高；板块内可以销售的物业不多，中低端物业供应量大，销售速度较慢 板块的知名度很高，政府也有多项配套设置在规划建设中，但离上海市区较远的车程阻碍了中低档物业客户购买后作为第一居所的可能 高端物业的购买群体以在上海工作以及在上海有分支机构的私营业主为主，看重板块在上海境内稀缺的自然资源及人文环境，作为第一居所和收藏的比例较高，投资比例非常低 中低端物业的购买客群以上海地区金领以及部分对区域看好的投资客为主，主要关注物业的低价，投资和度假的比例较高 北岸（昆山） 南岸（青浦） 本案 项目发展方向分析 本案 分析一 高端路线 优势：土地价格与南岸相比较低，而南向面湖在居住和风水上也有优势 劣势：从地理位置及客户心态来讲，北岸高端物业无法作为第一居所 　　　从销售角度来看，对开发商客户网络要求较高 分析二 中高端路线 优势：整个板块中高端物业供应量较少，可以弥补市场空白 劣势：中高端的项目定位很难做精品收藏，而作为第一居所又存在地理位置上的劣势 分析三 中低端路线 优势：总价低，潜在客户数量多 劣势：板块内部竞争激烈；项目体量大套数多 环淀山湖板块案例分析总结 项目售价比较 单位:元/平米 阳澄湖旅游度假板块 阳澄湖旅游度假板块 东方云顶案例分析 会所：包括8000平米的养生馆、篮球、网球、羽毛球、模拟高 尔夫、射箭、沙弧球、旱冰、冰弧球、保龄球、育婴室、保幼室、健智室、咖啡馆、酒吧、网吧、舞厅、KTV、可容纳1200人的大型会议厅、20多个中小型会议室、7大菜系特色餐饮 一期：酒店式公寓74000平米，约1300套 度假式别墅（开发商保留产权） 会所配套 50000平米 二期：老年公寓，具体面积配比及套数未定 阳澄湖旅游度假板块 东方云顶案例分析 投资度假的产品定位： 50000平米的大面积会所规划，设施齐全 依靠澳大利亚Constellation酒店管理集团以及昆山政府的网络关系提高未来经营阶段的人气 投资方式： 前10年税后8％的回报率；11-20年净利润偿还开发商项目投