[工学]10、第十章 土地经济评价.docVIP

第十章 土地经济评价 第一节 城镇土地估价与分等定级 一、城镇土地估价的理论 1. 地价的概念：是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价 2. 影响地价的因素 一般因素： 行政因素——土地制度与政策，城市规划，隶属关系等 人口因素——人口密度，家庭人口构成等 社会因素——安定状况，城市化进程等 经济因素——经济发展状况，储蓄与投资水平，收入和消费水平，利率变化等 区域因素——繁华程度；交通条件；设施条件；环境质量 个别因素——面积与形状；临街状况；规划限制；土地使用年限 3. 土地估价的基础理论 1）土地生产力理论——不同区域由于自然条件、社会发展条件的差异，土地生产力存在着分异。土地生产力是土地经济评价的前提和基础。 2）土地区位理论——杜能：农业区位论；韦伯：工业区位论；克里斯泰勒：中心地理论 区位是决定城市土地利用价值的重要因素 区位是衡量地租地价的主要标尺 3）地租地价理论——绝对地租是土地价格存在的根源， 级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素， 垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要因素。 土地价值来源于收益，土地价格是土地价值的货币表现 估价就是根据土地质量优劣、生产率高低确定其价值的经济评价 4）土地供需理论——土地提供的产品和服务受市场供求关系的制约； 土地本身作为商品，土地流转、价格受供求关系的影响，土地的供不应求是绝对的、普遍的。 二、城镇土地估价