桂阳项目商业实操方案1.ppt

谨呈:桂阳住宅开发公司 清华同方： 经营时间3年，面积：50㎡， 租金价位：50元/㎡，地点：蔡伦路 创佳电脑： 经营时间8年，面积：180㎡，租金价位：50元/㎡，地点：步步高对面 方正科技： 经营时间2年，面积：30㎡， 租金价位：30元/㎡，地点：蔡伦广场对面 汇新电脑： 经营时间3年，面积：50㎡， 租金价位：60元/㎡，地点：向阳路26-32号 主要是因为做这一行需要人气,目前我们这边明显有欠缺, 但是桂阳没有象郴州人民东路那样集中的卖手机的地方,也是一个市场机会点 目前桂阳整个手机行业的情况是规模不大，手机品种和型号不齐,经营也较分散，不是很规范 很多老板还是比较希望出现一个这样集中的市场的, 对政府规划,她们认为好是好就是怕实现不了,这么多卖手机,搞维修的归拢起来肯定有一定的难度 租金情况是: 　　　　　　35-50平方的租金价格 共50间门面左右，面积500㎡，空置率：50%，经营时间：2—4年 门面进深：4.5米，开间：3.2米，所有门面统一进深开间，层高：3米 内部环境脏乱，大部分经营者都在休息，打牌，玩游戏，内部无品牌经营，属于配件、维修中心。 市场内部人看丽景 认为地段有点偏，不适合做电脑行业， 数码在桂阳没有形成气候，每天都有人问，但是卖不出去 中国人永远会认为“外国月亮比中国圆的道理”，一般都会到外地消费 以前试着卖过数码，但是最后没有成功，后面没有经营 数码充期量也就办能达到2000㎡的面积，容量过大 返租销售形式 如：按7000元/㎡的单价，购买200㎡； 200㎡×7000元=140万 贷款五成：140万×0.5=70万 月供：70万×124.16 =8691.2元 每月平均租金：140万×0.08÷12个月=9333元 三年合计：9333元×36个月=335999元 超出底价部分：7000元-5300元=1700元 1700元×200㎡=340000元 340000元-335999元=4001元 桂阳数码手机广场，打造桂阳购物新天地 1、租赁方式：三年一签； 2、租赁条件：一次性交三个月租金，三个月押金； 3、交付时间：12月30日，装修期三个月。 4、优惠政策：一层前半年免租（包括装修期），后半年按租 金的50%交租，第二年按正常租金。二层前半年免租（包括 装修期，后半年按正常租金。 ）， 5、物业管理费：第一年的管理费按优惠价格1元/平方米 （以租赁面积计），从第二年开始物业管理费参照同类 商业市场的收费标准执行，乙方以二个月为一期支付 商业经营管理费，另在进场装修前支付相当二个月管 理费的商业物业管理费保证金。进场装修前，缴纳装 修押金2000元/铺。 租赁形式 分析。 目标。 销售。 策略。 策略一：明确项目的核心竞争力 （1）针对目标客户市场的定位——经营商家 用“放水养鱼”的招商政策表明桂阳丽景花园的长线经营决心和信心，依靠后期的商业管理服务和强大的推广措施提升桂阳丽景花园的品牌效益。  （2）针对目标客户市场的定位——投资客户 四条省道交汇县城，京广铁路、京珠高速公路、107国道擦肩而过，特别是随着郴资桂高等级公路和桂嘉高等级公路的开通以及京珠高速公路复线、京广高速铁路、厦成高速公路的即将动工兴建，以及“郴资桂经济文化一体化”的全面推进，桂阳交通区位优势更趋明显 未来桂阳最具发展潜力的区域，升值价值巨大。 （3）针对消费者及竞争对手的定位 规模最好、档次最高、配套最齐全、服务最完善、规划最合理、价格最优惠，昭示性又好，这样的规划设计，桂阳找不到第二家。 （4）??针对区域的定位 本项目的出现，提升了整个专业销售行业的形象和品质，打造一种全新的消费模式。 策略一：明确项目的核心竞争力 策略二：招商总策略 分批推售，制造稀缺，形成抢租 招商上线，销售下线 招商前置，确定意向商家 策略二：招商策略—思考点 我为什么要来？ 我来了可以赚钱吗？ 如何让我赚到钱？ 要做好招商首先必须解决三个问题： 招商的五个前提： 地段，是否处于行业核心地段？能否成行成市？ 放水养鱼，先要让商家赚到钱； 每一个行业都有它特殊的规划设计； 立足长线发展，先租后卖； 科学的商业运营管理是保证商业能否长期兴旺和竞争能力的唯一之道； 结论：商业地产与普通房地产开发的最主要区别是开发商所做的不仅仅是地产的开发，更重要的是后期的经营。以长期经营为出发点，而不是仅仅将项目销售出去，由经营商家和购买者去承担他的风险。 策略二：招商策略—思考点 强化地段优势，引导市场对项目发展的