沈阳保利达_高悦综合体项目整体定位与物业发展建议_253PPT.ppt

保利达地产（沈阳）高悦项目整体定位与物业发展建议 项目市场营销工作的阶段划分 城市价值解读：城市地位 沈阳的未来：继珠三角、长三角、京津冀之后的中国第四极的中心城市，成就东北金融中心梦想 城市向南发展大记事 如果说，今天的浑河北岸相当于上海的外滩的话；那么，明天的浑河南岸就相当于上海浦东的陆家嘴。其价值不可估量。 从市政利好看浑南 “大浑南” 总投资40亿元，打造活力“大浑南”，建设一流生态环境进行基础设施建设。桥梁、隧道的贯通实现了城市的南北连接。 城市建设 地铁二号线于06年下半年开工，浑南板块，进一步走向成熟。 奥体中心 由城市边缘转换为城市中心区域。 四年后的第十二届全国运动会主会场将是奥体中心。 10年中上海社会阶层形态变化 必然的选择过程 界定分析 期 望 C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题 领先的都市生活元素 在保证“量”的同时，丰富的绿植层次和整体化的园林设计也是制胜的必要手段。 符号化的主题商业街，凸显社区的个性色彩与时代感 简约而不简单的现代建筑风格突出个性而有时代感的社区形象 可参与性园林——清晨在树林中慢跑、傍晚孩子们在草地上快乐地游戏，园林不再是仅供观赏的符号 户外园林景观是居住环境中不可分割的一部分，而只有可参与性的景观才能让环境与居住最大限度的融为一体。 高度融和的社区空间——增加公共活动空间和设施，增加邻里交往 关键因素 区域增值是一系列举措经过渐进式推进多方共同的完成的 本项目区域具备成城市滨河区域形象名片的基础与优势，承担区域形象和区域功能转型 细节进行到底！ 产品的中度认知点需要精细打造，提升为高度认知点，实现价值认知转化。 常规营销渠道分析 06年以危机处理与案场整改为主，营销推广以低成本、直销性渠道为主。 年项目起势，迅速扩大项目信息覆盖面与市场影响力，奠定大盘形象。 营销策略 渠道创新策略研究 持续整个推广阶段的有目的、有计划的活动营销是本项目重要的营销渠道 对常见活动进行分类，以“大事件”穿插“小活动”的形式举行持续的、频密的的营销活动 城市发展论坛——以城市运营者的姿态邀请政府及企业领导探讨淮南发展下生活模式的变迁 产品发布会——邀请设计团队专业人士向客户介绍产品设计理念、演绎项目的未来生活 目的 制造市场热点，拔高项目形象； 提高消费者信心； 时间 开盘前两星期左右； 相关工作 由专业人士对外正式推荐产品，突出项目在产品、服务等方面的优势； 突出项目高品质形象； 项目合作团队亮相； 路牌、形象墙配合； 媒体、新闻软文配合。 矿业集团联谊会——结合项目核心展示区多次举行，邀请目标客户体验项目倡导的生活氛围 客户答谢酒会——营造市场热销印象，维护成交客户并挖掘潜客户，为项目后续销售造势 儿童绘画大赛——针对目标客户对孩子教育的重视，举办亲子活动提升影响力且积聚人气 公园露天电影——公园开放后每周持续播放，吸引人气、保持市场关注度并营造客户口碑 本项目营销活动关键点提示 以项目启动为契机，对客户资源进行系统化的维护，为后续进行针对性的圈层营销奠定基础 民生会运作模式建议 会员的招募方式（免费发放）： 所有购买本项目的客户； 企业拜访入会客户； 上门诚意客户入会。 拜访目标客户群体集中的重点企事业及政府机关，以项目及产品宣讲的方式进行关系布控 以向目标客户群体直邮的方式主动沟通，宣传信息量身定做，直击客户个人心灵广告诉求点 保利达沿河项目一期客群定位 市场部 2009.9.7 引言 资料来源，数据选择，竞品定位 一、竞争态势分析 竞品项目 针对沿河项目周边在售楼盘进行分析，重点从体量、开发产品类型、开发商品牌实力以及销售价格四个方面与本案进行对比，最终筛选出与沿河项目可参考性或类比性较强的竞品项目进行重点分析，总结其购买客群的特性，为项目客群定位提供参考依据。 二、竞品项目客群分析 客群主要来源：项目所在得浑南区及其延伸区域沈河区及和平区是客群的主要来源区域。 二、竞品项目客群分析 客群年龄： 30-45岁之间，处于事业快速上升期的消费者是竞品项目的主力客群。 二、竞品项目客群分析 客群主力家庭结构：三口之家及二人世界是竞品项目的主力购房群体，其中金地项目二人世界家庭比例相对较高，客群相对年轻化；其大部分客群家庭年收入在10-15万之间，属于中高收入群体。 二、竞品项目客群分析 客群职业特征：收入较高，或收入相对稳定的职业群体，如私营业主、公务员、自由职业者、各类企事业高管等，是竞品项目的主力购房客群。 二、竞品项目客群分析 客群购房目的以及重点关注要素：自住为主，50%以