法制晚报 百姓大讲堂 004收房.ppt

理性收房 一、相关法律法规 目前，房屋（主要指商品房）交接过程中出现的问题所适用的法律、法规主要有《民法通则》、《合同法》、《北京市城市房地产转让管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（以下简称最高院解释）等。 二、交付时间 最高院解释规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 1、合同规定的交付义务是开发商在《商品房买卖合同》项下的主要义务之一。 2、房屋不能按期交付时开发商在交楼过程主要的免责理由是不可抗力。 3、但是不可抗力开发商负有通知义务，没有通知开发商是不能免责。 4、根据合同法第67条的规定，如开发商明显不能交楼时客户有权不履行其义务，即主要是指付款义务。 三、交付条件 如何判定项目是否符合交付条件呢？一般来讲，业主现场收房时，开发商要出具以下证明： 1、《建筑工程竣工备案表》。为规范工程竣工验收备案管理工作，建设部制定了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，它通常包括：工程的基本情况；勘察、设计、施工、监理单位意见；工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。《竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。 2、通常说的“两书”，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位、部件的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项，如装修、装饰注意事项；门、窗类型，使用注意事项等。 3、开发商要向业主出示已取得国家认可的专业测绘单位对住房面积的实测数据和公摊面积报告，以及预售合同约定的其他交付条件，看是否与购房合同中约定的有出入。如果开发商不能提供以上这些文件，业主可以拒绝收房。 4、买卖双方在合同中约定的其他交付条件。 上述条件都达到了之后，房屋就具备了付条件。 四、面积问题 房屋交付时，业主提出问题最多的是关于房屋的实测面积与合同约定面积不符。目前，商品房买卖合同中一般都约定取得商品房面积的实测数据作为商品房交付的前提条件之一。并且会约定面积误差比的范围以及相应的处理方案。 最高院解释第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 在出现面积误差时，业主可以根据合同约定或者上述规定的处理原则解决。 五、房屋的质量问题 房屋作为使用年限很长的消费品，其质量是否合格显得有为重要。因此，近年来随着我国住宅建设和房地产业的迅猛发展，商品房的质量问题，已经成为社会关注的焦点，商品房质量纠纷问题已经成为我国消费领域十大投诉之一。 房屋质量问题主要由以下几个方面： 1、房屋主体结构质量问题。 这个问题一般好解决，因为开发商在交房时应当讲都取得了竣工合格备案表，开发商可以此为由抗辩客户的要求。但是商品房销售管理办法中规定，客户有权自行委托有关部门对房屋的结构质量进行鉴定。同时，最高院解释第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据上述规定，房屋主题结构鉴定不合格客户还是有权退房，但客户在行使前述解约权时要注意合同对于鉴定期限的约定。 2、装修质量问题。 随着精装修交付的商品房越来越多，这一问题也日渐成为交房过程中争议的焦点之一。 主要包括： 装修的质量与样板间的差距和开发商的承诺相差较 远。 使用的装修标准有差距。如