滨江1#地块分析报 告.ppt

滨江1#地块分析报告 白龙 · 瑞狮地产 2003年8月28日 一、项目地块价值分析 项目概况： 总用地面积：229116平米 总建筑面积：458851平米 其中： 高层建筑面积：201384平米（113） 小高层建筑面积：190605平米（131） 多层建筑面积：50182平米（137） 容积率：2 绿化率：51% 建筑密度：19% 三、项目定位 重点提示： 结合市场、竞争情况和本案特点， 我们建议采用方案三 三、项目定位 (二) 项目目标客户群定位 ★ 目标客户群： 中高收入的企事业单位职员、中高层管理人员 比较富裕的近郊居民 为子女购买未来居住的家长 少部分外地在甬工作的知识分子 ★ 消费群体特征： 年龄在25-45岁之间 有一定的文化素养和品位，喜爱中国传统文化 愿意为追求更高品质的生活而追加住宅投资 重点提示：购房客户的消费习惯是复杂的、各式各样的，有喜欢西式的，必然也有喜欢中式的，有喜欢高层、小高层的，必然也有讨厌高层、小高层的，我们旨在借势，吸引慕名而至BOBO城售楼部的客户； 三、项目定位 三、项目定位 (三) 项目产品主题概念设定 ★ 主题概念： 具有江南水乡庭院风味的住宅 ★ 案名建议： 甬尚江南 岸芷青蓝 ★ 概念演绎： ----源自东方，服务甬乡 讲规划。主要针对BOBO城的“起步与世界同步”的规划定位，我们标榜根植中国、服务本土的桑榇规划意识。运用建筑语言阐释对于宁波这座城市的情感和对居住在这块土地上的人们的关爱，使之成为真正实现生活乐趣，兑现人生终极梦想的福地，建造属于宁波人自己的家。 ----邻里相闻　同道为谋 讲社区的共同价值观的认同感。回归“庭院”的邻里亲情，不分职业的人生观与世界观的共同归属感。 ----健康向上　助人乐已 讲社区的服务与人们的工作观，健康的生活与健康的心理催生融洽的社区生活状态。　　 三、项目定位 四、项目产品建议 四、项目产品建议 （一）规划布局建议 布局方案：从以上分析我们可知，本地块有三种产品布局方案： 方案一：以高层为主，小高层为辅； 方案二：纯小高层（包括以极少量其它产品作点缀以满足容积 率）； 方案三：以小高层为主，多层为辅，少量高层做点缀； 方案一将与BOBO城规划设计类似，形成直接竞争，不可取； 方案二，我们作了一个规划图，比方案一优，容积率也可轻易做到，但缺点是产品形式单一，抗风险能力小，（见规划图） 方案三将与BOBO城互补，而且适合目前宁波的市场需求，由于现在多层价格高于小高层价格，利润也能最大化，但做足容积率需要设计院详加规划设计。下面我们主要就方案三进行分析。（见规划图） 四、项目产品建议 规划方案2 规划方案3 四、项目产品建议 ★ 项目产品设定 产品设定应具有一定的前瞻性，以特色、个性和创新赢得市场认同，并通过合理控制建筑高度和营造丰富建筑形态来充分体现江南水乡的品质和品味，建议项目产品设定为： 小高层：不低于60% 多　层：不低于30% 高 层：小于10% 重点提示：我们以产品取胜，兼取景观、环境均好，BOBO城以环境和规划设计取胜； 四、项目产品建议 ★ 产品户型比例设定 建议控制户型进深。设定户型比列为： 80-100平方米 占25% 100-130平方米 占50% 130-160平方米 占18% 160平方米以上 占7% 四、项目产品建议 ★ 项目规划 为了最大限度地打好江景牌，让江景毫无遮挡地呈现在人们的眼底，整个建筑排列呈前疏后密，户型设计也注重大幅玻璃落地墙和大型户外阳台，做到卧室、客厅每间居室都能观江望景，沐浴徐徐江风，领略自然美妙。充分考虑建筑对环境的尊重和呼应，以一种真诚的姿态来展示对功能、生态、未来的思考 组团划分：围合式，营造邻里式的社区。 产品布局：多层布置于西侧，小高层在东侧，沿江设置部分高层，最好以15层为主，18层以上虽然建安成本上经济，但尾盘清盘需不少时日。 四、项目产品建议 （二）建筑单体 体现时间内涵：恒久的、有历史记忆的、