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项目成本控制措施 针对房地产项目的特点，必须对投资项目的实施全过程采取有效的成本控制。从组织、技术、经济等方面挖掘潜力，降低成本，提高投资效益和社会效益。 一、????设计阶段的成本控制 设计阶段是工程项目成本控制的重点。虽然设计费在工程建设费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5％－2％，但对工程造价的影响可达75％以上，由此可见，设计质量的好坏直接影响到建设成本的多少。 1、?? 推行设计招标，择优选择设计单位： 尽量采取建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，将工程主体及配套、绿化等工程方在一起进行招标，采用多家竞投，经专家评比，挑选出优秀的设计单位，要求设计方在项目整体布局、建筑造型、使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下工夫。 2、?? 采取限额设计，有效控制造价： ?? 要求设计单位推行限额设计，健全设计经济责任制。要求施工图设计概算低于项目建安投资估算。各专业在保证功能及技术指标的前提下，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术与经济有机结合起来。要求精心设计，设计内容齐全，尽量避免漏项，严格控制设计变更，确保投资额不突破。 3、采用合同措施，有效控制造价： ?? 针对目前设计人员经济观念淡薄，按标准计算机设计程序进行设计，不在优化设计方面下工夫，再加上施工图漏洞多而产生的大量变更，造成工程造价很难控制。因此应在合同经济条款上，增加设计变更及修改费用额度限制条款以及奖罚条款，控制和鼓励设计人员的积极性设计出优化的、经济的、细致全面的施工图。 二、招投标阶段的成本控制： ?? 工程招投标包括设备、主要材料招标和施工招标。通过公开招标开发商选择出较优的施工单位或设备、材料供应商。这对项目投资、质量、进度等的控制至关重要。 招标全过程遵循公平、公开、公正的原则。开标前，应严格审查施工单位资质和业绩同时还要进行实地考察。做好招标文件的编制工作，认真分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，对涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到无懈可击。在评标过程中认真、细致、全面的评价投标单位的工程经历、施工管理能力、施工设备等，挑选出报价为合理最低、较为优秀的施工单位中标，为以后的施工中的控制打下基础。 做好合同签订工作，合同内容要明确，专用条款中涉及工程费用的条款应明确约定，以免在工程施工中发生争议。准确预测在施工过程中可能引起索赔因素，有效避免过多的索赔事件的发生。 三、施工阶段的成本控制： 施工阶段是资金投入量最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。一个工程项目是否盈利，除了市场定位要准确、优化设计等，施工过程的全面控制效果是非常重要的。该阶段成本控制重点有以下几各方面： 1、抓好合同管理，减少工程索赔： ?? 在施工阶段成本控制的关键是工程变更实行有效控制。针对标书中工程量清单报价，往往采取“低价中标，索赔盈利”的方式。这就要求业主方的现场工程管理人员和造价管理人员做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更费用对总投资的影响，从实用功能、经济美观等方面确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。从工程管理机制上建立健全投资控制系统，做好月度工程款审核，避免投资失控。 2、从技术措施上展开项目投资的有效控制： 对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新技术。力争在技术上实施项目投资的有效控制。 3、从经济措施上展开项目投资的有效控制： 严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售代理费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资。 四、竣工阶段的成本控制： 该阶段是成本控制的最后阶段。根据合同、预算、费用定额、竣工资料、国家或地方有关法规，认真审核工程量、落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? ?2009年4月14日??