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案例二十五： 利用契税重组优惠政策，实现资产权属合理有效变更 ——某民营企业组织结构分立案例 一、案例背景. （一）公司概况 甲集团是一家民营企业，注册资本5，000万，总资产将近15.000万元。公司主要经营范围是仓储、贸易、酒店、以及食品加工等。下属有A贸易公司、C房地产公司、X物流公司等几家控股子公司。甲集团公司对各子公司实行集团财务管理，各子公司可以在业务上自主经营，但没有融资、投资权利。2001年，X物流公司注册成立，集团公司下属C公司投资2000万元，其他个人投资500万元。集团公司将自有1#仓库划拨给X物流公司，该仓库在X物流公司账列重置成本3000万，但房产权属并没有转移，所有人仍然为甲集团。同时，集团自有2#、及新建的3#仓库无偿提供给X物流公司使用，权属所有人为甲集团。公司组织图如下所示： 图一： 个人股东 500万 2000万 （二）问题提出 2004年，鉴于目前仓储市场竞争激烈，X物流公司计划在仓储保管的基础上开展金融服务，这要求公司具有独立的金融担保能力。截止2004年8月31日，X物流账面资产.76元， 净资产.05元，其中公司帐面固定资产1#仓库（重置价值元），2#仓库（重置价值元），3#仓库（预计造价共计元）的产权所有人为甲集团，资产的使用人为X物流。因此，甲集团计划将其所有的仓库划拨给X公司，并由X公司承受权属。但房产的划拨会发生大额的纳税支出，X公司计划寻找一种税赋最低的资产划拨方案。如图二所示 图二： 拥有所有权 转让所有权 拥有使用权 二、案例解析。 （一）筹划思路与方法 甲集团将其所有的仓库划拨给X公司，并由X公司承受权属，使其达到开展金融业务的要求。划拨的方式有多种，以下将给出两种划拨资产的方案，并对不同方案产生的对企业税负的影响做出比较，寻找最优方案。 1、方案一，以土地，房屋作价投资。即甲集团以1＃、2＃、3＃仓库的账面价值作价对X物流公司投资，直接控股X物流公司，这样，X物流公司自然拥有了这三间仓库的所有权。在整个资产划拨过程中所涉及的纳税成本分析如下： （1）对于甲集团而言， 所涉及的税种包括以下几个： 第一，营业税为0。甲集团以土地，房屋等不动产作价投资到X物流公司，并直接控股X物流参与利润分配和共担风险，不交纳营业税。【政策依据：国税发[1993]149号 国家税务总局关于印发《营业税税目注释（试行稿）》的通知中规定以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税】 第二，土地增值税为0。 甲集团以土地，房屋等不动产作价投资到X物流公司，将房地产转让到所投资企业中，不交纳增值税。【政策依据：财税[1995]48号 财政部，国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中规定对于以房地产进行投资，联营的，投资，联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资，联营的企业中时，暂免征收土地增值税。】 第三，应交纳印花税：（×3）×0.05%=45000元。【政策依据：《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条和第二条，在中华人民共和国境内书立产权转移书据的单位和个人都是印花税的纳税义务人；根据本条例所附的《印花税税目税率表》产权转移书据的税率是0.05%】 （2）对于X物流公司，所涉及的税种包括以下两个： 第一，应交纳契税：（×3）×3%=元。【政策依据：《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条，以土地，房产权属作价投资入股的视同土地使用权转让，房屋买卖或者房屋赠与征税，由产权受让方按投资房产价值或房产买价缴纳契税，税率为3%~5%】 第二，应交纳印花税：（×3）×0.05%=45000元。 （3）甲集团与X物流公司共纳税为： 45000元+ 元 + 45000元=元。 由此可见，在所缴纳的税款中契税占了最主要的一部分，占税款总额的近97%，因此尽可能减少契税的纳税筹划方案将是企业面临的主要问题。 2、方案二，从甲集团中分立出D公