物业管理概论_全套课件教材教学课件.ppt

资金管理: 修缮资金的筹措与使用安排 根据房屋实际状况制定计划,尤其是大中修工程需按时完成, 确保完好与使用 查勘,鉴定,维修,使用等各个环节的技术活动和技术工作的各要素进行科学管理 强化质量监督,加强质量检查验收,完善修缮工程质量保修制度 施工计划,组织,调度和现场管理.施 工质量施工安全施工机器设备材料和成本等 计划管理 技术管理 质量管理 施工管理 三 .物业管理企业房屋修缮管理的内容 §2.房屋损坏原因 一.房屋基本功能与要求 安全性；适用性；耐久性；艺术性 二.房屋损坏现象及原因 （一）损坏现象：外部:外露部分.如屋面,外墙,勒脚,外门窗和防水层污损起壳锈蚀及破坏.内部结构,装修,内门窗,各类室内设备磨损,污损,起壳,蛀蚀及破坏现象 （二）损坏原因：自然损坏如气候,生物,地理及灾害等因素;人为损坏如使用不当,设计及施工质量低劣,预防保养不善 §3.房屋完损等级评定 一.房屋常用结构及其组成部分 1. 结构部分: 基础承重构件,外承重墙,屋面,楼地面 2. 装修部分: 门窗,外抹灰,内抹灰,顶棚,细木装修等 3. 设备部分: 水卫电器照明,特殊设备(消防栓,避雷针装置) 二. 房屋完损等级评定方法 1. 钢筋混凝土结构,混合结构,砖木结构等级评定 2. 其他结构(竹木石结构,空洞,捆绑类型)完损等 级评定方法 三. 房屋完损等级分类及标准 1.完好房 2.基本完好房 3.一般损坏房 4.严重损坏房 5.危险房 四. 评定等级的一般做法 1.定期: 1-3年 2.不定期： （1）根据气候特征如雨季台风山洪暴风雪过后 （2）经过中修大修翻修和综合维修竣工验收后 （3）接管新建房屋后 五. 房屋完好率,危房率计算 房屋完好率 = (完好建筑面+基本完好建面)/总建面*100% 危房率 = 整幢危险房屋建面/总建面*100% §4.房屋修缮工程 一.修缮工程分类 （一）按完损状况和工程性质划分 1. 翻修工程(全部拆除,重新建造): 低于新建造价 2. 大修工程: 造价在新建25%以上 3. 中修工程: 造价在新建20%以下 4. 小修工程(零修或养护工程): 现时造价1%以下 5. 综合维修工程: 20% （二）按房屋结构性质划分 1. 承重结构修缮 2. 非承重结构部分修缮 （三）按经营管理性质划分 1. 恢复性修缮 2. 赔偿性修缮 3. 改善性修缮 4. 救灾性修缮 5. 返工性修缮 二.房屋修缮标准 1.主体工程 2.木门窗及装修工程 3.楼地面 4.屋面 5.抹灰工程 6.油漆粉饰工程 7.水电卫暖设备工程 8.金属构件 9.其他工程 §5.房屋安全管理与鉴定 一.危房鉴定与管理 （一）鉴定机构:房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构负责 （二）危房鉴定 1. 分类: 整幢危房;局部危房 2. 鉴定单位: M2计量, 幢为单位 3.鉴定原则: （1）地基基础,结构构件危险鉴定为基础，结合历史状态和发展趋势综合判断 （2）构件危险是孤立还是关联的 （3）考虑各种因素的影响:结构老化，周围环境，设计安全度，人为因素，危险 发展趋势 4.范围判定:整幢，局部，危险点 （三） 危房管理 1. 观察使用 2. 处理使用 3. 停止使用 4. 整体拆除 三.装饰装修安全管理 (一) 装饰装修申请与批准 (二) 施工单位与人员管理 (三) 工程质量与安全管理 (四) 作业现场管理 §6.房屋日常养护 一.日常养护类型 （一）零星养护： 指结合实际情况确定或因突然 损坏引起的小修.其特点是修理范围广,项目零星分散,时间紧, 要求及时,具有经常性的服务性质 （二）计划养护: 房屋的各种构,部件超过合理的 使用年限就开始不断出现问题,需订立科学的大 中小修三级修缮制度以保证房屋正常使用.这就 是房屋的计划养护. LOGO §6.房屋日常养护 1 零星养护： 指结合实际情况确定或因突然损坏引起的小修.其特点是修理范围广,项目零星分散,时间紧, 要求及时,具有经常性的服务性质 2 计划养护: 房屋的各种构,部件超过合理的使用年限就开始不断出现问题,需订立科学的大中小修三级修缮制度以保证房屋正常使用.这就是房屋的计划养护. 一.日常养护类型 二.日常养护内容 （一）地基： 1.坚决杜绝不合理荷载产生 2.防止地基浸水 3.保证勒脚完好无损 4.防止地基冻害 （二）楼墙面工程的养护 1.保证经常用水房间的有效防水 2.避免室内受潮与虫害 3.加强对二次装修的科学管理 4.控制与消除装饰材料的副作用 （三）