远洋地产徐州市铜山区项目考察报告.pdf

徐州市铜山区项目考察报告 北京地区管理部 2012-12 目录 第一部分 城市发展概况 第二部分  城市房地产市场概况 第三部分  项目概况 第四部分  项目效益测算 第五部分  结论及建议 城市战略地位  徐州所处的淮海经济区作为长三角经济圈与环渤海经济圈的衔接区域， 在区位上拥有重要的战略地位。  淮海经济区处及其重要的地理位置，位于 亚欧大陆桥东部桥头堡区域，承南启北， 该区北接齐鲁、南连江淮、东濒黄海、西 临中原，在全国经济总格局中占有重要位 置，拥有亚欧大陆桥东部桥头堡的突出区 位，承担着中国经济东靠西移接力站的重 任；  地处苏鲁豫皖四省交界，在全国生产力布 局中具有承东接西、沟通南北、双向开放、 梯度推进的独特功能；  淮海经济区与陇海、兰新经济带的中心城 市形成了铁路、公路、水运、航空、管道 “五通汇流”的立体交通体系，素有五省 通衢之称，是全国重要的交通枢纽。 城市区域机会  徐州位于淮海经济区几何中心位置，在苏北的地位相对突出，由于区 域内城市能级有限，一体化发展的协调性仍需加强。 徐州位处淮海经济区几何中心位置，但徐州的中心地位不强，对周边城市和地区的辐射和服 务能力较弱； 徐州是苏中、苏北地区最大的城市，由于与鲁豫皖地区联系紧密，受南京与上海辐射较小， 落后苏南地区发展； 徐州经济圈初具雏形，形成一定的优势产业集群。 新沂市 徐州总面积11259平方千米，辖5个市辖区、3个县，代 管2个县级市，即鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、铜山 区、新沂市、邳州市、丰县、沛县、睢宁县。 城市行政区划 徐州市主城区包括鼓楼区、云龙 区、泉山区、铜山区（2010年， 九里区被撤销，铜山县撤县建区）。 城市交通发展  徐州市综合交通发展目标：联动京沪、对接沿海；同时构建便捷交通 体系，促进老城区及徐州新区的发展，以支持向东、东南发展战略。  轨道一号线连接老城区与金山桥经济开发 对接沿海，共享重大交通设施，构建出海 区，在京沪高铁徐州站设点，未来将通向城 大通道，打造“陇海引桥”。 东新区 （规划2015年建成）； 联动京沪，积极利用京沪廊道效应，提高  轨道二号线连接新城区，新城区主要站点 地区集聚能力，打造 “京沪驿站”。 贯通行政中心办公区 （规划2020年建成）。 城市人口现状  徐州城市人口规模较大位列江苏省第一位。2010年9 月铜山区撤县建 区，市区人口大幅增加，城市化水平提升速度加快，人口外出务工现 象明显，导致财富回流对房地产产生良好影响。 排名 区域 20 11年人口(万人) 1 徐州 906 2 盐城 800 徐州市城市化率 3 南通 789 60